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週四，潘石屹請來多家中介公司參加SOHO中國的推介會。會上宣佈，SOHO中國將賣出京滬兩地總共3.2萬平、覆蓋7個項目的房源。

這些都是位於北京上海市中心的核心項目，潘石屹不但7折甩賣，還把佣金獎金比例提高到4%，可見出手之堅決。

對這筆預估約13億元的收入，潘石屹表示將用於“降負債，不分紅”。其實從去年中報來看，SOHO中國的負債表相當健康：

淨資產負債率43%，借貸總額約185億元，其中1年內到期的約11.8億元，約103億元5年以上到期。

相比負債率，分紅率反倒更高。2006年至今，SOHO中國至少分紅12次共208億現金，分紅率47%，潘石屹夫婦至少分到133億元。

負債，不急着降；分紅，早就分夠了。這次把壓箱底的優質物業拿出來賣，大概是去年30億美元賣身黑石失敗後，轉而進行化整為零的戰術調整。

其實仔細想想，隨着時代發展，房地產行業規則必然發生變化。但無論怎麼變，“地段”還是最要緊的指標。這一點潘石屹不可能不懂，但還是鐵了心要賣，到底怎麼想的？

據説潘石屹篤信佛教，曾當過海南佛學會祕書長，業餘喜歡研究《易經》。那麼筆者姑且從神祕主義角度，對潘石屹這些年來的心理活動做一番大膽揣測。

01

穿越之成為房地產大佬

來自未來世界的潘石屹走出時空隧道，兩腳踏在上個世紀河北廊坊的乾燥土地上。路邊的好心人吿訴這位奇裝異服且目光沉重的老人家：

現在是1987年。

幾滴汗順着老年潘石屹蒼白的鬢角流下，他眉頭緊鎖，看起來憂心忡忡。不是因為迷路，而是知道肩上擔負着改變自己和家族貧窮命運的重任。

因此，此行他必須找到在廊坊石油部管道局當了三年公務員的青年潘石屹，並取得他的信任，之後親口對當年的自己説出五個字：去搞房地產。

那一年，鄧小平在談話時説，“計劃和市場都是發展生產力的方法。現在不要再講計劃。”24歲的潘石屹也在這一年選擇了推翻原本波瀾不驚的人生計劃。

日後的大佬此時還很稚嫩，辭職後心裏惴惴不安。哪怕那位自稱穿越的老者已經調動全身每一塊肌肉向他描述未來，他還是懷疑對方可能是從某個醫院跑出來的精神病患者。

之所以痛下決心，更多是因為改革開放的春風已經從東南沿海吹到內地，禹作敏、褚時健、牟其中、何陽，報紙大版面宣傳下海成功的企業家故事，把年輕的心撩撥得蠢蠢欲動。

就這樣，潘石屹收拾行李離開熟悉的北方，坐着綠皮火車一路南下，來到了那片奇跡之地。

深圳並非想象中那樣遍地是金，潘石屹甚至睡過大街。兩年後，已成為電話銷售經理的他突然在夜裏驚醒，想到了老頭那句話。

風華正茂的潘石屹

1988年，蔣經國病逝，MJ在堪薩斯城進行第13場巡演，韓國在漢城舉辦了第一次奧運會。

這一年，改革開放進入第十個年頭，海南島脱離廣東成為中國第31個省級行政區。市區20平方公里、人口22萬的海濱小城海口一躍成為中國最大經濟特區首府。

潘石屹終於來到海南。他決心進軍房地產，但只找到一份磚廠的工作——也不錯，算是產業鏈上游。

在磚廠，潘石屹結識了後來被稱為“萬通六君子”的馮侖等人。1990年，他們合夥成立海南農高科。這家公司跟農業關係不大，主業是炒房。

一切彷彿命中註定，進入房地產行業的潘石屹像按下了快進按鈕，人生從此日新月異。

特區效應下海南房地產先於全國開花，到1992年鄧小平提出加快住房制度改革步伐時，海南房地產公司已經由一年前的351家暴增至1069家，下一年將增至4830家。

海口房價從1998年的1350元漲到1992年的5000元，世貿中心更是超過1萬，比當時的北京上海還貴。那一年，海南省的房地產投資額為87億元。

混跡在炒房大軍中，農高科賺了上千萬。他們拿着這筆錢回北京創立萬通，兩年後，萬通打出了一片天。

此時，小有名氣的潘石屹遇見了他生命中另一個重要的人——張欣。

02

重生之霸道總裁愛上我

英國劍橋大學發展經濟學碩士，混跡國際投行高盛和旅行家集團的華爾街女金融家張欣和潘石屹一見鍾情，只談了4天戀愛就閃電結婚。

在張欣的幫助下，潘石屹脱離萬通自立門户。夫妻倆之後一同創辦了紅石實業，也就是後來的SOHO中國。

在SOHO中國，張欣負責建築藝術和空間設計，潘石屹則負責商業和處理政府關係。夫妻搭配，幹活不累，合力將這家公司做成了中國第一代地產巨頭。

SOHO中國離不開潘石屹的人脈和經驗，但張欣的功勞更大些。

千禧年之後，SOHO中國在商業地產領域簡直是“前衞、現代、高大上”的代名詞。銀河SOHO、望京SOHO在張欣把關下成為北京上海的典型地標，屢獲國際大獎。

對於這位對建築藝術有着極致追求的妻子，潘石屹可謂愛得深沉。2005年，潘石屹以境外換手的方式，將持有的全部股份轉讓給張欣。

潘石屹與妻子張欣

由於張欣從港籍加入美籍，SOHO中國因此成了一家純外資企業，這是題外話。

SOHO中國在建築藝術上鶴立雞羣，潘石屹在銷售方面也並非浪得虛名，他把旗下的寫字樓像賣房子一樣散賣出去，創造了驚人的利潤。

2007年SOHO中國赴港上市，中國最大甲級寫字樓開發商創下“亞洲最大商業地產IPO”，一時風光無兩。

2012年，業內銷售額最高的萬科營收破千億，淨利潤為125.5億元；同一年，SOHO中國營收只有161.43億元，淨利潤卻高達105.85億元。

這一年，潘石屹排名中國富豪榜31位。他立下豪言：要把SOHO中國做成銷售額破千億的地產巨頭。如果這個願景得以實現，衝擊首富之位也不是沒有可能。

正當事業紅火、家庭美滿的潘石屹在市中心的高層豪宅裏端着紅酒，感歎當初辭去公務員職務的決定如何正確時。那位神祕的穿越者又出現了。

2012年，倫敦第三次舉辦奧運會，奧巴馬當上美國總統，世界末日終究沒有到來。這一年，潘石屹做了一個很多人無法理解的決定：不賣房了，改當包租公。

在最高光的時刻，SOHO中國宣佈從銷售向自持物業轉型，將戰略重點放在租賃業務。從此，潘石屹一手創辦的SOHO中國“一瀉千里”。

2018年，SOHO中國的營收縮水至17.2億元，淨利潤只剩19.25億元，大部分還是靠出賣資產換來的。公司的租金回報率只有3%，不及銀行貸款利息，核心業務居然是虧損的。

從2012到2020，SOHO中國淨利潤從106億變成5.4億；淨負債率反倒從2.6%增長至43%。

大部分人的一生是一條平滑的直線，潘石屹卻在前半生來了兩次賭博式的90度大轉彎。區別在於，第一次證明了他對房地產行業的判斷確有先見之明。

具有如此眼光的商業天才，怎會在第二次判斷上犯下如此重大的失誤？

03

爛尾爽文誰背鍋？

轉型同時，潘石屹井然有序地進行着自己“退出房地產”的計劃。

2013年，潘石屹把上海靜安廣場和海倫廣場地產賣給金融街控股，這只是個開始。2017年，潘石屹在10天之內賣出上海虹口SOHO等3個項目。

2019年，更打算打包出售總價值80億美元的“八大金剛”。至此，SOHO中國6年間累計出售資產超過370億元。

直到去年，黑石準備以30.5億美元收購SOHO中國91%的股份。如果交易完成，潘石屹夫婦將一次性套現142.8億港元，並完全撤出中國房地產市場。

所幸後來黑石終止收購，因此潘石屹才在2022年伊始又幹起了老本行：用散賣模式繼續出售資產。

速度是慢了，但堅持既定目標的意志仍然很堅定。我們不禁要問，回到過去的潘石屹到底説了什麼，能讓青年潘石屹如此痛下決心與自己的前半生割離？

大概是他帶去了從未來世界得到的信息：去炒美國房地產。

在SOHO中國轉型同時，潘石屹夫婦開始通過家族信託進行海外投資。包括花費約170億人民幣收購曼哈頓公園大道廣場49%股權，和美國通用汽車大廈40%股權。

除了硬性資產，潘石屹還在2014年分別向哈佛及耶魯大學捐款1500萬美元和1000萬美元。2019年，潘石屹之子Luc順利被哈佛大學錄取。

扯遠了，事實上，投資美國房地產確實大有賺頭。根據美亞置業集團調查，從2020年9月到2021年9月，美國房屋價值飆升近20%。

美國房價漲幅在2021年創下至少34年以來新高，很大程度上是受疫情影響。

一方面，美聯儲寬鬆的貨幣和財政政策使得中產階級資產進一步增加。居家辦公和社交減少也增強了他們的購房意願。

另一方面，疫情導致的勞動力和原材料短缺使得成屋供給動力不足。第一季度市場迅速去庫存之後供給問題更加突出，進一步推高了房價。

這麼來看潘石屹好像又押對了寶，每一次都能做出正確選擇，除了穿越還有什麼解釋？

其實不然。仔細研究潘石屹寫下的“爽文”，會發現時間線上總是棋差一着。比如他1987年辭職下海，3年之後才趕上海南房地產的春風。

再比如他2012年轉型，但房地產市場直到2016年前後才真正爆發，直到去年在房住不炒的基調下降温，逐漸趨於穩定狀態。

至於美國房地產市場，2021年的確是有史以來最賺錢的一年。但在低利率環境和寬鬆貨幣政策之下，去年全球57個主要房地產市場中有43個都出現房價持續上漲現象。

而隨着通脹壓力繼續增加，即將到來的美聯儲加息與縮表將使房貸利率提升。根據房地美預測，美國房價增速將從去年的15.9%在今明兩年逐步降至6.2%和2.5%。

潘石屹步子邁得挺準，就是節奏總是踩不對。不過既然做了選擇，總要為此付出代價。

04

結語

穿越云云當然是意淫，所謂潘石屹總是“在錯誤的時間做出正確選擇”也是過分美化。

事實上，各位投資者都明白，時機永遠是衡量實力最重要的指標，甚至沒有之一。至於潘石屹在當前時點仍然急於甩賣中國資產，確實不能説是好的時機。

前有疫情之後，李嘉誠大筆收回英國投資回港發展。後有俄烏之後，美歐各國不由分説沒收俄羅斯平民、富豪和企業在國外的資產。

現狀表面，無論房地產市場還是營商環境包括疫情控制，國內都是最穩的。想安穩做生意也好，想平靜生活也罷。

不在中國好好待着，還要往哪裏跑呢？