深圳楼市开始魔幻化~~

目前深圳楼市已经“摸瞎”三个多月，很多人看不到二手房价格，心态更倾向于观望的态度。但实际上真实的市场，可能比买家观望，暗藏着更多的汹涌。

周末两天，波荔特意去实探了一番当前的楼市现状，再结合媒体报道风向，得出三个直观的感受：

1、买房难度升级，中介转推新房

2、豪宅出现集体降价

3、非豪宅业主，心态僵硬，打死不降价

所以，波荔估计，如果市场未来仍旧看不到真实的成交价格，那么深圳楼市的分化会更加明显，最终的结果就看买卖双方博弈谁的心态更按耐不住。

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刚需买房规则升级，“打新”再堵漏洞

四月的深圳楼市，大家都有有目共睹。

二手房有点凉，不过不至于太凉，网签数据仍然能超过5000套，根据深圳市房地产信息平台数据显示，二手房网签总套数5512套。

但5月份，深圳楼市二手房成交就真的很冷了，截止21号深圳二手住宅网签，总共2578套，连破3500套都难。

而新房方面，根据深圳市房地产信息网数据，4月网签总量达到3505套。

但截止5月23日，新房成交1949套，要破2500套也是有点难度的。

说明深圳楼市，冷却趋势依然在延续。

另一方面，也说明了大家买房首选，更偏好新房。

因为数据明显体现出，新房网签套数和二手房网签套数的差距正在缩小。

4月二手房和新房网签的套数相差2007套，而截止5月23日，二手房和新房网签的套数只相差629套。按照市场冷却的趋势，两者网签的套数相差不会超过两千。

二手房和新房网签的数据差距缩小，原因想必大家也都知道，“二手房指导价”后，买家首付变相增加，只能把眼光瞄准新房。

实际上，当前的楼市不仅买家主动把目光瞄准到新房上，连二手房中介也转变了销售策略，更侧重推荐新房。

波荔前两天重点调研深圳热门片区之一宝安中心，不管是乐字头的房产中介还是Q字头的房产中介，在介绍房源的时候，都表示现在业主挂盘，只是为了试探行情，挂的价格都比较高，并不诚心售卖，与其提高首付寻找二手房源，不如直接考虑新房。

更明显的，调研当天，波荔走出Q字头中介门店时，立马遇到他们同行截单。截单的中介，也同样是给波荔推荐宝安尖岗山的一处一手豪宅小区。

不过对于刚需来说，虽然市场风向转向新房市场，但买房的规则也升级了。

最近的新房购房规则又发生了改变。

5月22日，位于龙岗的保利勤诚达誉都（备案名“保达誉都花园”）销售方案公示，打新规则相比之前开售的新房，出现了明显的变化。

首先是积分新增“5-10年内（包含5年）在深有住房转让记录，现名下无房，积30分”，其次社保积分限制上限，“夫妻积分每人封顶最高社保20年（以前不限）”，还有就是子女积分方面，从2分上升为5分。

也就是说，之前“5-10年内（包含5年）在深有住房转让记录，现名下无房”的积分是20分，现在变成30分，打新更有优势了。

同时，如果再想着靠社保“打新”，出圈已经不太可能了。

最新版的“打新”积分规则，按照家庭社保最高只有48分，夫妻双方深户10分，有未成年子女5分来计算，如果是首套无房家庭，最高分可以去到103分，二套家庭则只能拿到63分。

所以，“社保巨子”打新的漏洞被堵上，那么“无房+长社保” 的家庭打新基本很难会输，市场真正回归到刚需买房的市场。

2

学区房冲上热搜，豪宅大面积降价

在新房开盘规则升级广受关注的同时，深圳学区房以降价662万被拍卖，又又又冲上微博热搜。

冲上热搜的学区房是深圳学区房的“标杆”国城花园。

在深圳学区房顶流圈层当中，尤其以国城花园为首，三天两场拍卖，都是这个小区。

难免引起楼市大众的关注。

被拍卖的两套房源，分别是都是国城花园1栋21E的房源。

其中一套5月12日被拍卖，面积127.82平，共有11位竞买人，围观人数高达2.4万人。最终，成交总价为 2122万元。

另外一套同样是面积127.82平，5月14日被拍卖，共有1.3万人围观，成交总价为2206万元。

图源：阿里拍卖网

而据贝壳平台上显示，国城花园127.82平同户型的最新成交价约为2868万元（成交日期：2月6日），和被拍卖的这两套房源，分别相差746万元、662万元。

但实际上，被拍卖的这两套房源，只是稍作价格回落，相比2019年同面积房源，价格也高出不少。

根据诸葛找房的数据显示，2019年4月07日成交的同面积房源，成交总价为1655万元。

所以，被拍卖的这两套房源，价格不过是稍作回落而已。

一边是深圳顶流学区房被降价拍卖，另一边则是不少深圳豪宅出现降价房源。

豪宅业主心态松动痕迹明显。

像深圳南山后海的蔚蓝海岸、南海玫瑰、半山海景兰溪谷、合正香蜜原著等等，都出现了不同程度的降价。

在贝壳平台上，蔚蓝海岸两周内降价两次，降价共70万。另外一套浪琴屿的业主，两周内降价7次，共降价190万。

南海玫瑰一套房源近两周降价230万，半山海景兰溪谷一套房源降价230万。

除了南山的豪宅，福田的豪宅也降价不少。位于福田的合正香蜜原著房源降价100万。

就连网红豪宅也出现降价房源。深圳湾悦府一套房源降价600万，太古城北区一套房源降价100万，华润悦府二期也有房源降价150万。

所以，现在市场的情况是豪宅业主主动让利。

3

非豪宅业主心态硬挺：“打死不降价”

豪宅出现不少面积的降价，说明豪宅业主相对更容易让利市场。

但非豪宅的业主就是另一种画风了。

因为房子不大，容易出手，在调研市场的时候，波荔发现这类业主普遍出现“打死不降价”的心态。

对于这类业主来说，就算房子放出来没有成交，只要不急着用钱，在钱多的时代，仍然是拿房比拿钱更能抵御通胀。

虽然目前二手房实际成交价格已经看不见，中介也不允许大面积宣传真实的挂牌价格，但实际的挂牌市场比我们预想的要高很多。

大部分业主都把房源吊高来卖。

比如福田区的福保桂花苑，一套63平的两居室“指导价”531万，但实际业主报价715万。

比如红树绿洲一套59.3平的两居室“指导价”493万，而业主报价648万。

再比如福田的福源花园三期，一套84.21平的房源，“指导价”607万，但业主报价778万。

可见，实际市场和真正的调控预期还是有偏差的。

另外，当天中介透露，目前真正卖的房源不多，十套有七套都是业主挂着“玩儿”的。但能议价的机会增多了。因为现在每天看房的客户相比“208政策”前少了许多，一些急售业主也会考虑让利。

所以就目前来看，卖家占优势的局面有所改善，但这场买和卖的博弈才刚刚开始！