夜讀 | 鬱亮：短期看樓市已築底

uSMART盈立智投 09-01 22:11

8月31日上午，萬科通過線上舉辦2022年中期業績推介會。

董事會主席鬱亮、董事總裁祝九勝、財務負責人韓慧華、執行副總裁劉肖、董事會祕書朱旭等管理層出席。

據瞭解，萬科上半年保持 " 綠檔 "，經營性現金淨流入 82.9 億元，同比增長 22.2%；持有貨幣資金 1410.7 億元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債總和 626.4 億元，覆蓋倍數爲 2.3 倍；淨負債率 35.5%，連續 21 年低於 40%。

鬱亮：住房剛性需求仍很強，房地產依然是十萬億量級的巨大市場

在發佈會上，鬱亮針對提出的市場形勢問題作了解答，鬱亮表示，從短期來看，市場已經築底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

他表示市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

7、8月和6月之間的銷售數據確實出現了比較明顯的落差，6月的快速大幅回升，包含疫情回補、季節性等短期因素的影響，後續本身就會有所回落。7月以來，出現了"停貸"事件等新問題，一些出險企業無法完成交樓，對消費者買房的信心造成了一定影響。

儘管7、8月數據出現了回落，但鬱亮認爲，住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

舉例而言，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。

市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

鬱亮：在行業的冬天裏要生火取暖！萬科30%的房子交房即辦證

在行業的冬天裏要生火取暖，從萬科來看，一直注重現金流，始終把安全放在第一位，對行業來說眼下最重要的任務是找到生火取暖的辦法。

鬱亮介紹萬科在規模和債務方面一直比較剋制，所以經營層面有一定的安全邊際。去年以來，萬科應對工作也做得比較早、比較紮實，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務結構、成本等方面都有進一步的優化和提升。因此，儘管上半年市場波動超出了所有人的預期，萬科的經營性現金流仍然實現了淨流入，比去年同期表現更好。

在房子交付方面，鬱亮表示，請客戶放心，萬科一直會保證交付和質量。過去一兩個月，去全國走了一遍，就是去看交付情況，我們30%的房子交房即辦證。安全是底線問題，今年我們要有八個字的工作要求，上半年馬馬虎虎，如何能走下去，關鍵是看我們的能力有沒有上來。

在當前的外部環境下，萬科也有壓力，也有部分經營指標表現不盡如人意。但萬科一直很努力地保持身體機能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態，對未來止跌企穩、穩中有升有信心。

祝九勝：公司結合市場推出四大動作

在會上，針對上半年萬科銷售回落及毛利率影響問題。

萬科總裁祝九勝表示：從上半年的情況來看，上半年的銷售公司同比下降的結果，公司還是保持在第一陣營的地位。

他表示，下半年的銷售業績或者下半年的業績會比上半年更好，這跟公司的動作有關係。公司結合市場情況接下來有四個動作：一是提升傭金結算的速度；二是調整銷售激勵政策；三是整合自身的銷售力量；四是進行銷售能力的短期培訓和提升。

對於萬科而言，此刻的首要的選擇是確保經營安全，我們把穩定發展放在首位，毛利率承壓是一個短期的現象，從長期來看，毛利率還是要回到一個社會平均的水平。

劉肖：確保經營的安全性比追求規模更重要

就萬科投資策略及質量問題，萬科執行副總裁劉肖表示：公司的投資策略長期還是比較穩定的，堅持量入爲出，堅持倉位的合理，確保經營的安全性，比追求規模更重要。

萬科在投資節奏上一直還比較從容，從量入爲出及合理倉位來看，公司還是比較從容的。公司未結算的資源，包括在建的，包括還沒有開發的一共1.37億平方米，去年結算量大概在3570萬平方米，能夠滿足未來3年以上的發展需求。

朱旭對上半年業績及下半年工作方向進行了介紹。

上半年，萬科保持 " 綠檔 "，經營性現金淨流入 82.9 億元，同比增長 22.2%；持有貨幣資金 1410.7 億元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債總和 626.4 億元，覆蓋倍數爲 2.3 倍；淨負債率 35.5%，連續 21 年低於 40%。截止 6 月底，萬科的存量借款綜合融資成本爲 4.08%，其中上半年新增融資成本 3.59%。

萬科2022年上半年，實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤122.2億元，同比增長10.6%。儘管上半年行業挑戰巨大，萬科的兩大業績關鍵指標依然實現了鬱亮在年初所說的企穩回升。

業績企穩回升的同時，萬科依然保持了健康的財務狀況。經營現金流爲正，融資成本保持行業低位，信用評級業內領先。

上半年，萬科保持“綠檔”，經營性現金淨流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債總和626.4億元，覆蓋倍數爲2.3倍；淨負債率35.5%，連續21年低於40%；截止6月底，萬科的存量借款綜合融資成本爲4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。

1-8月，萬科境內累計完成總額爲194億元的信用債發行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅2.90%；萬科有息負債總額中無抵質押融資佔比爲96.2%。與此同時，萬科繼續保持行業領先的信用評級，國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均爲“穩定”。

克服疫情對施工的不利影響，上半年實現超11.5萬套住宅的平穩交付，35%交付批次實現交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。今年以來，萬科竣工規模保持增長，實現竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

紮實鍛鍊產品和服務內功，整體交付質量滿意度98.5%。上半年，萬科加強產品線建設，拉通產品標準，對全國56個重點項目進行產品力專項提升工作。此外，爲方便客戶及時瞭解項目的質量管控和工程進度，萬科通過邀請客戶參與建造質量查驗、面對面交流會等方式，與業主共建家園，參與客戶超過3.5萬人次，整體交付質量滿意度98.5%。

堅持量入爲出，提升投資質量。上半年獲取新項目19個，總規劃計容建築面積307.8萬平方米，從投資金額來看，一二線城市的佔比達到95.6%，在手資源可滿足後續發展需要。截至6月底，在建項目和規劃中項目的總計容建築面積約13722.8萬平方米。同時，萬科參與了一批舊城改造項目，按當前規劃對應總計容建築面積523.4萬平方米。