來源：中國基金報 記者 馮堯原標題：鬱亮最新發聲！

“市場既沒有‘狂飆’，也沒有‘倒春寒’，新房需求上有天花板，下有保底線，”在交出了一份預期內的成績單後，萬科董事會主席鬱亮對市場給出研判。

3月31日早間，$萬科企業(02202.HK)$召開2022年業績會。在會上，面對外界所關心的房地產市場形勢問題，鬱亮表示，前房地產市場每年仍有12億平米保底線規模。不過，鬱亮也表示，未來房企開發與經營服務並重是必然選擇，沒有其他選擇，對萬科而言也會認清大勢。

在前一天晚上，萬科剛交出2022年成績單。在行業前所未有的震盪下，萬科全年實現營收5038.4億元，同比增長11.3%，歸母淨利潤226.2億元，同比上升0.4%。值得一提的是，萬科明確將“開發業務規模不再也不應是衡量房企的唯一標準”寫入致股東信，在市場看來，“唯規模論”逐漸成爲過去式。

上有天花板，下有保底線

在業績會上，對於市場展望，鬱亮直言，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。他表示，從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處於溫和恢復的階段。

他分享了一組行業數據：2月銷售與1月相比確實出現較明顯的回升。他表示，原因來自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；二是今年春節較早，對1月成交有影響；三是房地產政策環境較爲友好，從中央到地方都出臺了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；四是房價確實有所下降，對於自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。      

鬱亮認爲，從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有倒春寒，市場還在溫和復甦的軌道上。

而在新房需求方面，在鬱亮看來，“上有天花板，下有保底線”。他表示，一方面，國內城鎮人均住房面積已達40平米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年曆史峯值；另一方面，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平米左右的需求。

事實上，從去年全年來看，萬科實現銷售面積2630.0萬平米，銷售金額4169.7億元，同比分別下降30.9%和33.6%。實現結算面積3401.4萬方，結算收入4444.0億元，同比分別增長9.1%和10.5%。而截止2022年末，萬科擁有已售未結算面積3361.6萬方，同比下降28.1%；合同金額5300.3億元，同比下降25.4%。

值得注意的是，在2022年年報中，萬科將“開發業務規模不再也不應是衡量房企的唯一標準”寫入致股東信。在市場看來，拋棄“唯規模論”，或是房地產市場的整體風向標。

賺小錢、長錢和辛苦錢

在業績會上，對於轉型業務未來表現會如何，鬱亮也分享了他的看法。

對於萬科自身，鬱亮表示，受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。“行業未來無法再回到對住宅開發過於依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務並重的道路。”

他認爲，新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。經營性不動產的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創造長期、穩定回報的優勢會變得更加明顯，優良的經營性不動產也將更加受到各類投資者的歡迎。

與此同時，他表示，融資渠道的開放將實現經營性不動產“投融建管退”的閉環。目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。

在鬱亮看來，萬科的經營服務類業務優勢在於方向對、起步早、佈局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完。二是佈局賽道比較全，各個業態都有，並在各自領域做到了數一數二。三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。

鬱亮對於經營服務業務的未來表達了信心。他表示，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。當然，他也提到，“經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。”

房企融資會出現分化

從萬科2022年財報數據來看，在行業前所未有的震盪下，實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤226.2億元，同比上升0.4%。不過，衆所周知，房企確認收入一般有2-3年的延期。而近兩年是房企的交付大年。在市場看來，萬科的營收規模，估計會在1-2年內見頂。

利潤表現方面，2022年，萬科房地產業務的毛利率爲19.78%，同比下降1.96個百分點，補回折舊攤銷後的毛利率爲20.6%。淨利潤率連續4年下滑，2022年淨利潤率7.45%，下降0.96個百分點。

不過，萬科財務狀況在2022年實現進一步優化。截至2022年底，該公司淨負債率43.7%，持有貨幣資金1372.1億元（其中預售監管資金463.9億元），現金短債比2.1倍，扣預資產負債率68.6%。其中長期負債佔比提高至79.5%，存量融資綜合成本4.06%，同比下降5BPs。另外，2022年萬科新增計提存貨跌價準備4.5億元（2021年爲31.2億元），同比大幅下降。

萬科總裁祝九勝在業績會上表示，自去年支持房地產融資的“第一支箭、第二支箭”出來後，對於整個行業來說，融資環節有一個比較大的改善，融資市場上體現爲信用修復的過程。但祝九勝認爲，信用修復跟信用恢復是兩個概念，房企融資也出現一些分化，業務做得好、信用比較好的房企，得到的融資會更多一些。

在2022年，萬科共計獲取項目36個，總計容建面690.2萬平米，同比下降74.1%；權益地價約496.4億元，同比下降64.6%。截止2022年末，萬科土儲面積約3592.7萬平米，同比下降20.5%。

對於未來投資拿地策略，萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海提到，當前市場分化和復甦回暖是並存的，不同市場的復甦程度也不一樣，所以投資研究更關注城市的宏觀指標。

他認爲，今年以來投資的情況聚焦在覈心城市，獲取機率不大，“我們最近在研究差異化的投資策略，找到一些合適的項目。我們會根據市場和政策的變化，堅持量入爲出，把握投資結構，爲業績的連續性和穩定性起到支撐作用。”