市場資訊

時間進入10月，A股房地產板塊迎來二連普漲行情。“金九銀十”似乎是消費和地產行業一年一度的小高峯，此前一直相對萎靡的地產行業能否在四季度否極泰來？

“金九”銷量尚可

繼昨日的大漲後，今日A股的房地產板塊保持着上攻的姿態，整個板塊跌少漲多，這是地產板塊在今年來為數不多的高光時刻，整個板塊呈現一片欣欣向榮的景象。

消息面上，房企9月銷售數據正陸續公佈，整體表現亮眼，龍頭房企亦提速，TOP3房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點。銷售數據方面，根據已披露房企的9月銷售數據可知，中國恆大銷售金額831.1億元，環比增73.8%，同比增31.9%，刷新了集團單月合約銷售金額的歷史記錄；碧桂園銷售金額約515.8億元，同比增40.39%；中樑控股銷售額146億元，環比增32.73%；合景泰富預售額92.31億元，同比增66.6%。

（圖源：中指院）

中指院數據顯示，1-9月中國房地產企業銷售業績中，不論是銷售額還是銷售面積，TOP3依然為碧桂園、萬科和中國恆大佔據。

從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達819.0億元，規模破千億的房企增加至20家。2019年1-9月份，房企銷售額超過千億的企業達20家，均值為2332.2億元。碧桂園、萬科等7家企業銷售額超2000億，其中5家企業超3000億，碧桂園的銷售額高達5966億元；新城、華潤置地等13家房企銷售額超1000億位列第二陣營。

另一方面，距離2019年的結束不到3個月時間，龍頭房企目標完成率普遍能夠達成目標。2019年龍頭房企銷售目標普遍較為審慎，1-9月平均目標完成率達75%，TOP30裏中海、世茂、招蛇、陽光城、金茂、金科、雅居樂、龍光、寶龍完成度超過80%。從進度上看，75%的房企完成度符合預期。考慮到4季度貨值較其他季度更高，龍頭房企完成全年銷售目標壓力不大。

“銀十”還是“深秋”？

在7、8月份的時候，由於市場低迷、政策收緊、房貸利率上升等因素，業界普遍認為今年樓市的“金九銀十”難現，但受三四線城市較強支撐疊加低基數影響，三季度房地產銷售整體還是超預期的。開發方面，儘管前三季度的累計開發投資增速有所放緩下行，但仍維持相對的高水平。

為了備戰“十一”黃金週，一些標杆房企從集團層面展開大動作。據報道，恆大順應市場，主動調整銷售策略，啟動了“全員營銷”的搶收計劃，所有在售樓盤均給出了較大的折扣優惠。除了恆大外，其他房企也紛紛開始了國慶促銷戰。萬科在多個城市搞多盤聯動，推出“千萬購房鉅惠”；金地則在北京實施“30天紅盤行動”，推出“百套特價房”等等。然而，國慶期間30城樓市成交同比微增,但降温跡象未有扭轉。

事實上，進入三季度，企業整體推貨力度不減，但在政策調控力度不放鬆和金融監管從嚴的形勢下，市場觀望情緒濃厚，項目開盤去化不及以往。此次“金九銀十”迎來的小高潮與開發商的大力推盤去化，以及個別房企為完成全年目標加快出貨，採取以價換量的銷售策略不無關係。

多家券商認為，銷售提速主要原因是房企迫於融資端收緊的壓力，只能依靠自身促進銷售回款來維持資金週轉，從而加速推盤和銷售；同時10月8日以後房貸利率開始實行LPR定價機制，購房者對於未來房貸利率繼續下降的預期減弱，也會對銷售起到一定促進作用。

值得注意的是，銷售額並不代表利潤，以價換量從而促進銷售額和麪積的大幅增長，整體的利潤率是否還能維持“高標準”依然成謎。此外，2019年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點，其中，境內發債的平均成本為4.80%，較2018年全年下降0.93個百分點，主要是大型房企發債結構性的影響；境外發債的成本8.00%，較2018年全年上升了1.17個百分點。

自2018年以來，境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月到2019年7月之間境外發債成本均在7.50%以上，而2019年多數企業迎來償債高峯期，即使成本走高，企業也不惜代價進行發債，可見房企整體的資金面上依然偏緊。

房貸利率平穩換“錨”

根據央行8月25日發佈的《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示，10月8日起該新規正式開始執行。

新規規定，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。同時，商業用房購房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

此外，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。而公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

市場人士認為，不管是降準措施，還是LPR新報價機制的推出，最終都是期望通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。短期來看，這輪政策主要是為了降低實體企業的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。而從長期來看，LPR利率調降有利於降低高等級信用債的利差，降低實體融資成本，同時利好利率債，亦將一定程度上改善地產的融資成本。

克而瑞地產研究表示，今年以來，各城市房地產市場波動頻繁、分化加劇，一城一行情、一月一行情，尤其是當前樓市、地市成交明顯下滑，部分城市庫存風險再次浮出水面，且有加劇趨勢；部分城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日光，供不應求矛盾依然突出。在這樣的市場背景下，預計四季度各城市仍將延續一城一策、有收有放的精細化調控，並強化執行。

麥格理認為，9月銷售復甦符合預期，地產商也加推項目及進行推廣，重視增強現金收益，相關情況會延續至第四季。該行對內房龍頭今年第四季前景表示樂觀，預計內地支持政策會趨向積極、銷售趨勢按年持續改善、兼且估值便宜，行業目前相當預測市盈率5倍屬吸引(對比十年平均為7.2倍)。