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地政總署推出的東涌市地段第45號地皮將於本周五(16日)截標，美聯測量師行董事林子彬表示，雖然東涌區商業地皮供應有限，但由於市場對非核心商業區地皮需求未見殷切，加上項目位置偏遠及規模龐大，故入標反應料未會太踴躍，難與近期推出的住宅用地的入標反應相提並論，並不排除存在流標風險。若以每呎樓面地價約3,500元計算，估值約44.15億元。

林子彬稱，是次推出的東涌商業用地，地皮積約13.28萬平方呎，可建樓面約126.13萬平方呎，項目位處填海區，與東涌市中心有一段距離，雖然鄰近未來擬興建的東涌東站，惟該車站計劃於2029年才啟用，區內發展有待成熟，故屬長遠投資。此外，項目約9成樓面屬寫字樓發展，在目前的營商環境下，工商舖市道受壓，故商業項目投資料趨保守，而且目前市區亦不乏商業樓面及土地供應，故東涌區的商業用地競爭力及潛力亦不及市區。

事實上，市場對非商業核心區的商業用地反應一般，例如過去在非商業核心的啟德區商業用地市場反應便遠遜住宅用地，加上是次項目發展規模龐大，區內的商業項目發展未見成熟，故項目招標反應料具一定考驗。此外，值得留意，發展商於區內的商業發展項目經驗較少，而且需求有限，預期入標的以大型發展商或財團為主，由於競投發展商需衡量投資風險，預期出價不會太進取。