市場資訊

隨着年度業績期的到來，房企交出的財報再度受到市場關注。過去一年房地產市場儘管政策面有所緩和，但疫情影響下，經濟下行、需求疲弱等因素對銷售端仍然帶來壓力，房企資金鍊不通暢的情況仍然存在，反映到最終財報上，多數房企遭遇虧損局面。

近期，雅居樂(03383.HK)發佈2022年年度財報，數據顯示，年內雅居樂實現營業額為540.34億元人民幣，實現毛利10.01億元，公司出現上市以來首次虧損。

考慮到整個行業面臨的大環境，雅居樂的業績雖然有所下滑，但整體而言表現仍然穩健。

這一判斷基於兩個方面：

其一，在行業雷聲陣陣中，公司是前50強房企中少有的未出險民營房企。

根據統計來看，前五十強房企中，出險房企比例超過34%，而未出險房企中，除了兩家混合企業制房企，基本都是國央企，民企僅只有11家，而雅居樂正是其中之一。這也足以表明公司抗住了行業逆風期的壓力，展現了穩健經營的一面。

其二，公司的各項業務保持穩步發展，財務指標維持穩健。

雅居樂構建了多元化的業務，公司營收佔比主要分為兩大板塊，物業發展業務收入與多元業務收入。從過去一年來看，兩大板塊佔比分別為69.3%及30.7%，其中多元業務收入的佔比較去年同期上升10.7個百分點。可見，公司通過多元化業務的佈局，減輕了單一地產開發業務的壓力，分散了公司的風險，提升了經營的穩定性。

在地產開發業務方面，公司銷售業績保持穩健。年報顯示，2022年，雅居樂實現總預售金額652.3億元，對應累計預售建築面積為517.9萬平方米。前端銷售穩固基本盤的同時，雅居樂亦積極推進項目交付，年內在廣州、佛山、北京、上海等城市成功交付約6萬套住宅，對應面積約520萬平方米，在持續兑現客户承諾的同時也展現了其社會責任，助力行業信心恢復。

在多元業務方面，其主要由物業管理、商業及環保等業務組成。其中，雅生活2022年營收為153.8億元，同比增長9.2%；毛利為33.8億元，毛利率為22.0%；淨利潤為19.3億元，淨利潤率為12.6%；股東應占利潤為18.4億元。此外，公司來自商業（包括酒店營運及物業投資）及環保收入為29.25億元，同比有所下滑，但仍然相對穩健。

財務方面，公司持續推動降槓桿，2022年債務淨償還超過約250億，平穩度過償債高峯期，並實現了財務指標的優化。數據顯示，公司淨負債率從2019年約83%下降到2022年57.3%。與此同時，公司融資端持續保持優勢，2022年雅居樂實際借貸利率為6.03%，處在行業優良水平。

從上面種種不難看到雅居樂憑藉多元化的佈局優勢，持續夯實的財務管理水平，在行業逆風期，取得了穩健高質量的經營。

站在當下來看，如今隨着後疫情時代的到來，各行各業迎來複蘇，市場的關注點也圍繞房企的業績修復和成長潛力而展開。那麼，雅居樂的表現會是如何，是否暗示着投資機會？

在筆者看來可着重從如下三個方面來展開分析：

其一，行業及公司的債務風險預期是否充分釋放？

過去壓制房企估值以及經營發展的一大因素在於行業遭遇的各種暴雷潮。這主要與行業內大多數房企本身長期存在的高負債高槓杆的發展模式有關，受到政策監管的強化帶來的需求端與融資端的雙重壓力，一些實力不佳、經營有缺陷的房企最終未能抗住，出現現金流斷裂的風險。

從眼下來看，隨着疫情過後，以及國家政策支持房地產穩健發展的力度提升，市場供需端迎來改善，房企融資環境得到優化，經營風險獲得釋放。對於優質房企來説，其經營穩健性和持續性也將得到市場的確認，獲得估值修復的機會。

從雅居樂情況來看，公司銷售端和融資端持續發力，現金流保持暢通。在債務方面，公司在2023、2024年均沒有美元債到期，而最早到期時間為2025年1月。境內債務方面，公司2023年有兩筆公開債到期，一筆為4月份的14.5億人民幣的債務，另一筆為10月到期的12億人民幣債務，金額並不高。可見公司的財務風險已經相對較小，在市場修復及融資回暖環境當中，公司也正積極推進融資，財務實力持續得到夯實和鞏固。

其二，經營復甦潛力如何？

此前，3月1日中指研究院發佈的數據顯示，2023年2月，百城新建住宅均價為每平方米16174元，環比持平，結束新房價格自2022年7月份以來的“七連跌”。而在3月21日，根據上海易居房地產研究院發佈的報吿顯示，當前住宅庫存指標出現積極信號，51個月來全國百城住宅庫存規模首次出現同比下降。由此不難看出整個房地產正處在穩步復甦當中。

從雅居樂的銷售業績情況來看，公司前2月實現預售金額125.6億元，儘管有所下降，但單月來看，公司跌幅呈現收窄之勢，整體表現仍然取得優於行業的水平。

不難預期的是，隨着公司銷售端持續發力，疊加多元業務受益經濟復甦帶來更高的業績增長彈性，對公司估值修復也將形成支撐。

其三，長期成長潛力何在？

在筆者看來，如今整個房地產行業已經進入到新的發展階段，在探索房企新發展模式的背景下，雅居樂“以地產為主，多元業務協同發展”的運營模式將令其成為行業轉型發展的標杆。公司穩健的經營能力得到了驗證，穿越行業低谷期之後，其後續的長期成長潛力還將持續獲得釋放。

從地產開發業務上來看，公司有着大量優質的土儲資源支持其長期發展。年報顯示，截止到2022年底，雅居樂在全國擁有土儲約4016萬平方米，貨值超過6000億元。值得注意的是公司土地儲備主要分佈在長三角、大灣區及海南等戰略價值較高的區域，具備市場需求支撐，資產跌價風險小，這也為其後續的成長帶來了更高的確定性。

再聚焦到多元業務板塊，不論是物業管理行業本身處在快速拓展期，還是商業及環保業務受益公司的核心資源持續迎來拓展，其長期成長潛力都將值得期待。而多元業務的持續成熟，也將不斷優化公司利潤結構，為公司帶來更加穩定的現金流，並獲得市場重估的機遇。

總的來説，雅居樂的這份成績單，讓外界看到了其穩健經營，穿越市場週期的一面。眼下隨着市場情緒的回暖，資本市場對地產板塊的信心及預期升温，公司這份穩健經營的財報或也將得到更多的認可，為公司後續估值修復乃至重估帶來新機會。