重點房企一線城市土儲佔比如何？
本文來自格隆匯專欄：天風研究 作者：劉清海
核心觀點
當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調整至相對低位，2）地產政策預期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產鏈近期連續表現，逐步走出反彈走勢。隨着二季度地產基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF等利率逐步下調，需求端青島新政指引需求託底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。
正文
行業追蹤（2023.7.14-2023.7.20）
10家典型房企一線土儲佔比分析
從土儲總量看，截止2022年末，10家房企中，保利發展土儲佔比達35%，萬科A以24%的佔比排名第二，兩大房企土儲總和佔比過半，地方國企華髮股份及區域型民企濱江集團總土儲面積相對較少。從一線城市土儲佔比看，保利一線土儲最多，達1692.69萬平米，在其總土儲中佔比9.98%；其次為城建發展，達1256.13萬平米，佔總土儲的75.67%；第三為萬科，一線土儲1199.15萬平米，佔比10.10%；第四為首開，一線土儲面積1182.52萬平米，佔比43.37%；第五名越秀近4成土地位於一線四城，總面積超1000萬平。
其中，城建發展、首開股份所持一線土地主要來自於北京市，越秀地產的一線土儲超九成來自廣州，大本營本身位於一線的區域型地方國企，在當地具備較明顯的土儲優勢。其餘房企中，濱江集團一線土儲資源較少，為32.51萬平米，佔比為4.24%，主要因公司深耕強二線的杭州市場。
一線城市銷售表現如何？
1）從成交量維度看，2023年上半年一線4城新房成交量前高後低的振盪走勢，新房成交受積壓釋放影響於2-3月衝高後逐步回落。相較全國，一線城市基本面表現儘管更具韌性，但進入下半年後，其增速下滑幅度也在逐漸加大。
2）從成交價格角度看，2-4月市場復甦期內，北上廣深商品住宅價格基本保持環比正增長趨勢，4月後出現增速回落跡象。其中，①北京、上海率先回暖，並於1-6月始終保持環比增長趨勢，北京增速於四月達峯，增幅達0.6%，此後快速回落。上海新房價格較為穩定，環比增速維持於0.4%附近。②深圳、廣州年初回温步伐較慢，回温週期僅2、3、4三個月，5月便開始明顯下滑。深圳降幅較大，於4月開始出現增速回落，5月價格環比下降0.2%，6月下降0.3%；廣州價格環比同樣於6月轉負。
整體來看，在本輪基本面波動期一線4城價格表現與成交量趨勢基本相似，呈現A型走勢。考慮量表現略領先於價，七月地產基本面降幅仍未有明顯改善，預計短期一線成交價格仍將維持弱勢。
一線城市現行限購限貸政策梳理
限購限貸政策方面，一線四城已有較長時間未進行調整，在本輪下行週期內僅有個別城市對局部地區、特殊人羣出現過政策優化，天風證券認為當前整體限購限貸標準仍較嚴格，從執行標準看或仍具備一定優化空間：
①北京：最近一次首付比例調整於2017年3月，規定商業貸款首套無貸款記錄的首付比例35%，二套60%。限購方面，規定本地已婚限購2套，單身限購1套；非本地限購1套。
②上海：於2016年11月29日發佈的滬建房管聯〔2016〕1062號中明確指出商業貸款首套無貸款記錄的首付比例35%，二套不低於50%。限購方面，本地已婚限購2套，單身限購1套；非本地已婚限購1套，單身無購房資格。
③廣州：於2017年3月17日規定首付比例無房無貸首套最低30%，無房有貸40%，二套貸款已還清50%、貸款未還清70%。限購方面，本地已婚限購2套，單身限購1套；非本地限購1套。
④深圳：目前仍在執行2016年10月18日發佈的購房政策深府辦〔2016〕28號。規定首付比例無房無貸首套最低30%，無房有貸50%，二套70%。限購方面，本地已婚連續繳納36個月個税或社保限購2套，單身限購1套；非本地限購1套。
7月新房銷售同比降幅接近3成，二手房同比較上月改善
新房市場本週成交275萬平，月度同比-29.14%，相較上月改善2.43pct；累計庫存16369萬平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本週成交121萬平，月度同比-14.78%，相較上月改善8.25pct。土地市場上週成交建面1491萬平，滾動12周同比-17.39%；成交總額559億元，滾動12周同比-26.77%；全國平均溢價率6.7%，滾動12周同比+1.89pct。本週申萬房地產指數+3.56%，較上週提升5.31pct，升幅排名1/31，領先滬深300指數5.54pct。H股方面，本週Wind香港房地產指數-1.23%，較上週下降3.31pct，升幅排序7/11，領先恒生指數0.51pct；克而瑞內房股領先指數為-1.10%，較上週下跌1.59pct。
投資建議：當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調整至相對低位，2）地產政策預期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產鏈近期連續表現，逐步走出反彈走勢。隨着二季度地產基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF等利率逐步下調，需求端青島新政指引需求託底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。
標的方面，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業復甦（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發展）、③格局優化（天地源、華髮股份、越秀地產）、④信用修復（新城控股、龍湖集團、金地集團）。
風險提示：1)證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復、格局優化及行業復甦可能存在不及預期的風險；3)宏觀環境變化或對行業及公司的運行產生影響。
注：文中報吿節選自天風證券研究所2023年07月25日已公開發布研究報吿，《天風·房地產 | 重點房企一線城市土儲佔比如何？》，報吿分析師：劉清海S1110523010003
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