在深圳樓市，一直有個鄙視鏈，買西部的瞧不上東部，買東部的，羅湖看不起坪山龍崗的。

但是對絕大部分人來説，或許錢袋子只能夠得着像坪山這樣的深圳外圍。

2022年仍然是一個打新之年，所以今天這個話題，單獨拎出來寫給對坪山有點想法的人作為參考。

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坪山能不能買？

對深圳樓市來説，西部的爭議很大，如光明、沙井，同樣地，東部的爭議也不小，特別是坪山。

讓很多人糾結的是，坪山究竟能不能買？

坪山相對其他區來説，現在是有明顯的短板的，片區開發程度欠完善，距離市中心產業聚集區域遠，軌道交通開發晚等等。而且從長遠來看，深圳的發展一直往西部遷移。

儘管現在已經有高鐵，但出行還是會有侷限性，比如住聚龍山，工作在高新園，每天60公里以上的通勤距離，通勤時間將近四個半小時。

總的來看，坪山還是離深圳的三大中心太遠了，屬於被遺忘的區域。

但實際上，坪山能不能買，最主要的決定因素是口袋裏的子彈。

如果子彈足夠，有理由相信人人都希望住福田的香蜜湖，南山的蛇口太子灣。

可惜現實是骨感的，當手中子彈少得可憐的時候，考慮坪山或許是最優解。

而且就坪山的規劃來看，坪山中心以及燕子湖是重點，隨着這幾年的開發建設，配套已經升級了不少。

坪山中心既聚集了區政府、“六館一城”、坪山高鐵站、14/16號雙地鐵，也坐落坪山本土最好的教育資源坪山實驗學校，是目前坪山全區公共配套最為集中、最為高端的區域。

燕子湖片區作為東部城市新客廳，坐擁深圳“新十大文化設施”之一的深圳市自然博物館、燕子湖國際會展中心、建設創新交流中心、繽紛水岸商業街區、深中坪山創新學校等，是當前坪山最具發展活力的片區之一。

另外，這兩年坪山和市區中心的地域空間開始被逐漸拉近，提前佈局性價比以往提高了不少。

就規劃來看，坪山的交通發展從去年開始有提速的跡象。

去年12月末坪鹽通道開通，從坪山駕車到福田，最快30分鐘可到達。

今年1月地鐵14號線進入熱滑軌階段，預計今年能夠通車，從坪山沙湖站到福田崗廈只需要40分鐘。

根據坪山的“十四五”規劃，接下來的5年，坪山會着力打造粵港澳大灣區生物醫藥產業創新合作區和粵港澳大灣區智能網聯交通創新示範區，並且還會爭取將地鐵19號線、21號線南延段納入深圳軌道交通5期建設規劃，雲巴1號一期和二期也會投入試運營。

所以對剛需來説，地鐵、學校、商業“三寶”很快就可以集滿。

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12盤預計入市，哪些值得打新？

去年坪山總共入市了14個新盤，除了佳華領悦廣場、潤樾山去化成色還可以之外，其他項目去化都不盡如人意。個別盤，甚至還未開盤，就已經提前開啟聯動模式。

不過，這對準備上車的剛需來説，未嘗不是好事。

説明，當下買房能夠從銷售口中要到折扣的籌碼增多。

今年坪山預計將會迎來12個項目（不完全統計），雖然比不上去年的數量，但其中也有不少新盤，值得關注。

在接下來的一季度，將會迎來碧湖春天南花園1035套住宅。

碧湖春天南花園位於坪山碧嶺片區，項目分4個地塊開發。

其中2020年已經推出碧湖春天東花園377套，均價約3.83萬/㎡；碧湖春天北花園2棟的A、B、C、D座572套，均價約3.83萬/㎡。

而南花園分兩期開發，3號樓總建面約10.2萬㎡；4號樓總建面約4.4萬㎡，預計價格參考前兩期。

配套方面，碧湖春天花園距離14號線距離超過3.5公里。自駕可通過坪山大道和南坪快速。

自身規劃有一所12班幼兒園和30班小學，周邊有湯坑小學、坪山區碧嶺小學，教育資源一般。

周邊商業暫無，只能依賴自帶約2萬平的商業。

剩餘的項目，入市最快，性價比最高的可能是方直穀倉府二期。

項目位於坪山東縱路與民強路交匯處東南側，地處坪山燕子湖片區，距離在建16號線江嶺站約700米，項目正對面還有建設中的雲軌。

項目在去年7月就已經是準現樓的狀態，建設超過20多層。

方直穀倉府整體共四個地塊，分為三期開發，其中一期、二期為住宅，三期為寫字樓和公寓。

一期住宅已於2020年4月1日入市，當時推出1棟416套房源，均價約3.6萬/㎡。

配套方面，項目旁邊有深圳第十八高級中學、深圳和地東部硅谷、深圳市中新中學，以及小型商鋪士多，暫無大型綜合商業。馬路對面為坪山比亞迪總部及廠房。

在這些項目當中，位置配套最好，交通短期兑現最快的是花樣年旭輝好時光三期。

項目位於東縱路和金碧路交匯處，與六和城一路之隔。

配套方面，項目距離在建14號坪山圍約800米，1.5公里範圍內有天虹、萬福佳購物廣場，近距離有坪山高級中學。

這麼多項目中，商業配套最完善的應該是信達金尊府。

信達金尊府，所處的片區為坪山沙湖片區，是坪山目前商業配套最完善的片區。

這個片區，核心商圈由華僑城、世貿、京基合力打造，周邊聚集京基御景印象、世貿廣場、華僑城綜合體。

教育資源聚集了坪山中山小學、坪山中山中學以及坪山高級中學。

項目距離在建的地鐵14號線沙湖站約600米，步行約2分鐘就能到達天虹商場。

不過，這些項目，雖然各自有自身優勢，但需要注意的是，選房考慮的綜合價值。

作為剛需選擇的片區，離不開地鐵、學校、商業三要素。

其中地鐵要素排首位。

因為地鐵線路格局一旦落成，未來十年甚至更長時間，將很難發生改變，而相對而言，由於片區屬於更新區域，未來學校、商業要素的升級會比軌道規劃容易。

所以，如果項目本身遠離中心位置，距離地鐵口過遠，遠期地鐵規劃又是盲區，那麼則需要非常謹慎。