納納醬子Ariel

作者：納納醬吖

作爲深圳起家的房企似乎總能在這1997平方公裏的土地上翻車，前有萬科，後有京基，看來房企之間不僅要比業績，還要比負面。

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掛羊頭賣狗肉

最近，市民劉先生購買了南山區京基御景峯的公寓產品，在籤合同時才發現開發商將辦公用房包裝成公寓對外宣傳銷售，而在此前開發商銷售並未向其明確告知這一點，有虛假宣傳之嫌。

據悉，京基御景峯位於南山區塘長路與留仙大道交叉路口，項目包括住宅、公寓、商業、辦公樓等業態，總建面約64萬㎡，分三期開發。

自2018年7月以來，已多次開盤，目前在售的是商辦性質的公寓產品，售價約5.5萬-6.5萬/㎡，樣板間可看。

在售樓部現場，除項目的駐場銷售外，還有包括美聯物業、德祐等多家中介機構的銷售，但來看房的客戶並不是很多。

據銷售介紹，目前在售的公寓名爲“御領公館”，看房需提前40分鐘預約，且不能帶手機進去，因爲“戶型是開發商改裝過的，不讓拍照，且限流。”

單從戶型圖來看，好像沒有什麼問題，只是面積都不大，空間比較小。

但仔細看就會發現，整個平面是一個“回”字，同方向的兩個小戶型衛生間的位置挨着的，很像是由一個大的衛生間分割出來的兩個小衛生間。而且兩邊衛生間的位置也是正對着，加上“回”字形的構造，還真有點像寫字樓裏的公共衛生間。

這個佈局真的越看越像寫字樓，不說毫無關係吧，簡直就是一模一樣。

對於這個不合理的佈局，中介解釋稱是開發商偷懶，把排水管道安排在了一起。交房後如果業主有需要，可以到物業處拿圖紙根據意願，重新打牆改裝。

先不說業主收房後能不能改裝，就目前來看，問題可沒有這麼簡單。

據深圳市住建局數據，京基御景峯分三期拿預售，目前在售的是第三期項目，備案名爲長源御景峯大廈，位於項目1座、2座和3座，產權40年，房屋用途爲“辦公”。

據現場銷售介紹，三期3座是整售給大客戶用作酒店的，但賣不出去也會零售，1座和2座現在可零售給買家自住。

所以，可以確定了：京基御景峯確實存在虛假宣傳的行爲。

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公寓的歪風屢禁不止

其實京基御景峯這類“商辦公寓借商住公寓名義售賣”的案例真的一直存在，爲此7月28日，深圳市房地產中介協會發佈《關於開展房地產中介機構規範經營專項整治工作的通知》：

通知表示，近日，經媒體報道發現個別房地產中介機構及從業人員爲了促成交易，存在涉嫌隱瞞房產關鍵信息、誘導消費者購買“產辦公寓”、使用“氣球貸”，僞造假流水等違法違規行爲。

爲維護深圳市房地產市場秩序穩定，現深圳市房地產中介協會在全市範圍內對房地產中介機構及相關從業人員開展規範經營專項整治工作。

要求各中介機構及相關從業人員自查自糾，並要求8月6日前開展自查自糾工作，嚴格內部管理，建立健全內部自控糾察機制。

其中，重點整治的內容包括——

（一）發佈虛假房源信息，隱瞞房產產權重要信息，將產業用地上建設的廠房、宿舍、產業研發、辦公類建築包裝或虛假宣傳爲“產辦公寓”誘騙消費者；

（二）隱瞞轉讓條件與轉讓過程產生的高稅費，以及持有過程中每年產生的稅費等重要信息，誘導消費者註冊公司購買“產辦公寓”；

（三）誘導消費者使用“氣球貸”等金融產品，但對消費者隱瞞後續可能產生無法續貸的情況及風險；

（四）誘導消費者僞造銀行流水等違法違規行爲。

文件一發，無疑是在平靜水面激起層層波浪。

首先是中介行業，規矩多了，以後在買賣過程中會更加的嚴謹，也能夠減少購房者維權事件的發生；

其次是對於房地產商們，這則通知的發佈對他們的打擊應該是很大的，由於土地屬性的問題，很多項目建成後並不能順利進入交易程序，只能通過啓動轉介、“虛假宣傳”“打擦邊球”等方式，將原本不受歡迎的“公寓產品”賣出去。

市場上也可以明顯看到，賣不出去或多年賣不完的往往都是公寓類的項目，比如位於羅湖的萬科深南道68號、南山的華聯城市中心等等都是商辦公寓，並不是大衆認知裏的公寓類型，不僅不具備居住性質，還需要以公司的名義購買。

其實，深圳關於公寓的管控由來已久。

早在2017年5月12日，深圳市規劃國土委便發佈了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》，對商業、辦公、研發用房建築平面佈局不得採用住宅套形式設計。商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

值得注意的是，今年7月9日，深圳市規資局出臺了《關於公開徵求《關於進一步加大居住用地供應的若幹措施》（徵求意見稿）》，該意見稿中也提到，

在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，允許商業改居住，商品房佔比可達到30%，不止商業用地，舊改裏面的商業部分也可以改成居住性質。

足可見，政府對於公寓這類產品真的費了很多心力，管控很多也很嚴格，雖然允許未來商業改爲居住，但對於已存在的項目中介在推銷時，也必須嚴格按照規定來。

只是無奈，至今仍有不少開發商踩線過河，就是要和政策對着幹。