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萬科半年度財報會議紀要及解讀

交流要點

1.總體來看，萬科實現營收1671億元，同比+14.2%，實現歸母淨利潤110.5億元，同比-11.7%，淨利潤下降主要由於開發業務毛利率由2020年同期的24.1%降至18.0%。公司財務狀況健康，信用評級保持穩定，融資成本持續下降；

2.分業務來看，房地產開發業務仍爲佔比最高的業務，實現銷售金額3544億元，同比增長10.6%，公司堅持理性投資，穩健擴張。租賃業務累計開業14.8萬間，集中式公寓全國第一。萬物雲業務多線發展，營收同比增長33%。物流倉儲業務累計開業797萬方，營收增長64%；

3.未來展望方面，下半年公司堅持行穩致遠，堅守財務紀律是發展的底線和基礎；同時加快地產開發爲主向不動產開發、經營、服務並重的方向發展。

業績概述

2021H1萬科實現營收1671億元，同比+14.2%，實現歸母淨利潤110.5億元，同比-11.7%，淨利潤下降主要由於開發業務毛利率由2020年同期的24.1%降至18.0%，下降了6.1pp。截至2021H1期末公司現金短債比爲1.67，淨負債率20.2%，扣預資產負債率達69.7%。此外，在報告期內，公司信用評級保持穩定，融資成本持續下降。

分業務看，開發業務方面，實現銷售金額3544億元，同比+10.6%。銷售面積爲2192萬平方米，同比+5.5%；已售未結金額7819億元，同比+12%；開發業務營業利潤率下降6pp；新增項目建面1506萬方，權益建面1101萬方，地價1125億元，樓面價7480元/平，92%位於一二線城市；土儲16066萬方。

租賃業務方面， 2021H1租賃業務營收13.2億元，同比+25.6%，佈局33個城市，其中24個城市市佔率top3；共有房源19.2萬間，累計已開業14.8萬間，規模位居全國第一；已開項目整體間天出租率達95%，累計服務客戶超51萬人。To G：政企深度合作，提供3萬餘間人才房；To B：爲企業提供一站式服務，累計合作166家知名企業，累計服務3.5萬企業員工。上半年新獲取房源6700間。

萬物雲方面，2021H1萬物雲營收103.8億元，同比+33.3%，其中住宅物管/商業物管/城市服務/社區生活服務/萬物成長業務營收佔比分別爲55.0%/30.4%/6.1%/5.4%/3.1%。1）社區空間服務，已佈局105個城市，服務3490個項目，樸鄰平臺新房銷售業績+647%，認證887名管家，2000+在管項目通過線上運營指揮調度；2）商企空間服務，公司已服務1900個項目，服務了超50家頭部企業（其中20家企業超百億美元）；3）城市空間服務，業務進入21個城市，累計獲取項目31個，上半年新獲取11個，推進智慧城市服務。

商業開發方面，上半年開業3個項目，共30.8萬方，規劃和在建商業建面爲549萬方。2021H1商業板塊營收36.3億元，同比+19.0%，開業項目建面爲989萬平方米，同比+18.3%，規劃和在建商業建面爲549萬方，整體出租率達92.3%。

物流倉儲方面， 2021H1物流業務營收達13.4億元，同比+64%，其中高標庫營收9.2億元，冷庫營收4.2億元，在管項目可租賃建面達1149萬方，其中高標庫項目可租賃建面1056萬方，出租率94%；冷庫項目可租賃建面93萬方，出租率68%。公司完成亦莊國藥疫苗庫，進入醫藥物流行業。

未來展望

2021年下半年經營策略：行穩致遠，堅守財務紀律是發展的底線和基礎；把握方向，明確整體策略。

萬科加快地產開發爲主向不動產開發、經營、服務並重方向發展：（1）開發業務：發揮整體優勢，與標杆產品對標，實現高品質穩定量產，提升資源轉化效率和質量；（2）租賃住宅：檢視覆盤不同模式、不同租賃類型等商業模式可行性；（3）物業：釋放萬物樑行，充分理解住宅民生行業，夯實“遠程+現場“監督能力，打包“租賃、買賣、裝修、家居”等業務，實現不低於50%增長；（4）物流倉儲：持續完善物流節點佈局；（5）商業：向優秀同行學習，提升整體運營管理水平。

Q&A

Q：業績下跌的原因，未來的展望及業績指引？

A：業績下滑的原因在3個點：第一銷售規模增長有限（規模增速屬於行業偏低水平）；第二毛利率下降稍快（地貨比持續提升，17-20年地貨比上升17pp，也會體現在未來的結算上，扣稅毛利率由24%降至18%，未扣稅毛利率由32%降至23%）；第三轉型業務帶來影響（14年開始轉型，但轉型效果體現仍需時間，投資性不動產採取成本法，不能帶來投資重估收益的同時，還帶來折舊和攤銷；公司對完成轉型需要建立的能力、完成所需時間等均有所估計不足，難度很大，新業務更多是體現在企業價值和估值價值，業績貢獻仍非常有限）。

中長期增長邏輯仍在，但行業發生變化，公司思維也要發生改變，線性地追求業績難以爲繼，公司更多注重行穩致遠，穩字當頭，沒有把規模和速度當做唯一的目標，更多會去權衡收益和風險，18年公司提出活下去，經營安全和健康是公司非常看重的，公司規模已超5000億，有很大的社會責任。就像剛纔業績會顯示的，公司對未來對不同賽道和業務都有不同的安排和策略。

Q：房地產調控政策頻繁發佈，如何看待行業發展現狀？

A：17年以來無論多重表述，但主基調核心都是“房住不炒，租購併舉”，公司期望長期保持良好評級、良好流動性以及綠檔範圍，公司期望穩中求進去發展

Q：如何看待覈心城市資源的競爭，是否增加二次集中供地機會的獲取？

A：公司在二次土拍會繼續保持穩健的策略，堅持量入爲出、堅持投資標準和質量，可以做到行穩致遠。

Q：萬科與恆大合作的傳聞是否屬實？與泰禾的收購情況進展？公司未來收併購策略如何？

A：和恆大有接觸和探討，但目前還未有實際性合作。公司有專業性小組和泰禾在溝通，在符合協議要求的情況，還是會履約。公司按項目數來說7成是合作的，按金額來說8成是合作的，雙集中招拍掛是拿地其中一個方式，公司還有收併購、舊城改造、城市微改造/微更新、不良資產接包等方式去獲取項目，因此公司持非常開放合作的態度。

Q：房產作爲民生三座大山的表述，公司怎麼看待這個挑戰和機會？

A：年輕人期望有尊嚴的生活，目前看公司貢獻還不夠，比較安慰的地方是公司的出租公寓業務，14年開始大規模佈局，佈局14萬間，服務50萬房間，其中6.5萬間是萬村泊寓（6萬間在深圳，均價1263元/月），城市泊寓均價1991元/月/間，價格並不高（含管理費），公司滿意但股東不滿意，因爲該業務不賺錢，但響應了租購併舉的政策號召，屬於民生業務，能真實解決社會痛點，具有價值。

Q：18%的毛利率是否接近毛利見底，未來什麼時間點公司和行業毛利率會觸底？

A：短期預測很困難，對公司來說，全年盈利下降壓力仍在；對行業來說，從更長遠角度，毛利率下降是大趨勢，降低至什麼程度回升不好判斷，行業最終會回到社會平均回報水平，其中有些公司經營能力強，可能會有更高的回報。公司會對選擇的賽道堅定不移地通過努力做好，當農民要看天吃飯，好的農民會跟各方有更好的溝通。

Q：利潤企穩有什麼判斷？利息資本化率新低，未來是否會提升該指標以提升利潤？

A：上半年開發扣稅毛利率19.6%，扣稅前毛利率24.9，隨着過去地貨比提升，未來2年仍會有毛利率下降的壓力。公司利息資本化率最近幾年40-50%左右，公司採取審慎的財務方式，未來會繼續保持穩定。

Q：租賃公寓市場的未來空間？什麼時候公司能實現盈利？

A：公司獨居化明顯，2013年佔比15%，2019年佔比18.5%，2030年獨居人羣會達到1.5-2億人，會創造很大的公寓空間，目前在品質提升和產品供應上都有很大的空間，國家出臺諸多稅收、土地和金融等支持政策，未來10年預計將有健康有序的發展。萬科會幫助實體經濟發展，幫助青年人，該業務確實虧損，目前在公司努力下，在科技系統、客戶粘性、品牌上均有所提升，城市泊寓業務NOI率達5%以上，出租率和續租率均行業領先，公司會覆盤和探索商業模式，期望在該業務獲得可持續的利潤。

Q：2021年下半年融資端看法以及公司展望？

A：今年融資整體行業收緊態勢，銀行貸款等都在回落，金融機構在房企融資上更加謹慎。萬科堅守穩健的財政政策，公司融資成本由4.59%降至4.27%，會對融資總量保持穩定的基礎上，去優化融資結構。

Q：公司收購藍光華夏等項目收購，是否進入操盤階段？未來是否會考慮股權收購？

A：公司上半年收購了3個藍光項目，目前處於正常流程；但公司並沒有收購華夏幸福的項目。

Q：公司持續3年進行組織重塑措施，但業績下降，怎麼理解舉措的實際效果？

A：公司組織重建主要4個方面，戰略檢討/業務梳理/組織重建/事人匹配，反映了公司對經營環境的認知迭代，該變的要堅定改變，公司期望通過各類舉措推動經營提升，爲股東創造貢獻，更多來自於長期和短期，而不是來自於善與惡。短期不好說，但長期是靠公司的韌性。也許外界認爲組織重建頻次較高，但公司認爲這是業務經營的必要舉措。

Q：公司股價下跌較多，未來是否有回購和增持的計劃？

A：在滿足條件下，公司會採取回購等動作，萬科合夥人也持有股份，和各位股東感同身受，股價受很多因素影響，但更多還是要看公司是否未來能夠持續創造價值，公司未來會持續努力。

Q：萬科商業租管費增長19%，公司對印力綜合評價如何？商業管理業務的未來規劃？

A：公司與同行優秀玩家尚有差距（新城華潤龍湖等），印力上海具有較強的競爭力，但難度在於公司有上海這樣運營優秀的城市，也有運營不及格的城市，二元特徵明顯，最終業績總量和報表呈現就不盡如人意，公司相信會找到合適自身的差異化生存策略。王海武本人對商業業務感興趣，調任印力後，對印力與區域BG的協同效應有加強，丁立業更多關注戰略方向，王海武更多關注落地效果，

Q：土地開發轉爲存量運營，怎麼看待市場擔憂轉型需要時間過長？怎麼看待舊改市場？

A：從房地產開發轉向不動產開發運營並重，舊改確實難度很大，住建部近期大拆大建比例控制在20%以內，公司在微更新有較多項目，表面賺錢很難，這個是萬科喜歡做的事，早期股東不樂意看到這種不盈利的項目，但鍛鍊了公司能力，現在在文化承載等項目上公司具有競爭力，因此有些業務硬骨頭啃下來，公司就慢慢轉爲能力，最後會出效果。

Q：公司擁有1952億現金，怎麼更好地應用資金？

A：公司穩健經營，20年以來淨負債率均在40%以下，這是一貫的風格，公司安全活下去，是給予股東回報的基礎，保持流動性、安全性和收益率平衡，比如現金購買理財等方式。

Q：政策收緊對供給側有什麼影響？

A：目前土地供應呈現多種形式，比如有集中、收併購、城市更新等，變化較大。公司會對新形式有一定判斷，根據城市變化、政策變化，配置自身相關能力，有所發展。

Q：公司現在發展多元業務，租賃、商業業務的貢獻是否體現在財務報表中？

A：這兩塊業務目前體量較小，歸入房地產和相關業務收入中。

長期投入。