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偉祿集團(01196.HK)進軍拉美的戰略佈署初見成效，公司于格林納達的綜合大學城項目近期迎來好消息，該項目首期開盤樓棟經已全部售罄，銷售率超預期，反映全球化趨勢下，市場對項目之需求殷切，而在利好消息帶動下，上星期偉祿的股價實現五連陽，累升21.86%，大幅跑贏同期大盤指數。此前，安信國際曾發佈研究報吿，首次覆蓋偉祿集團並給予“買入”評級，目標價至18.5港元，其中在報吿中安信國際亦重點關注到偉祿集團進軍拉美市場的業務動向，並認為拉美業務將是偉祿新的增長動力。

筆者留意到偉祿集團於4月12日發佈之公吿，稱其就有關加勒比及拉丁美洲市場的企業策略及業務計劃作進一步更新説明。而公吿中有兩個重要信息尤為引入注意，一是偉祿集團已在格林納達開展了一個綜合大學城項目的開發；二是偉祿集團已進一步鎖定在安提瓜及巴布達等另外四個加勒比國家進行投資。

相信從安信國際的報吿中，敏鋭的投資者應該已經察覺到，隨着海外市場正式被打開，偉祿集團的價值屬性已然發生了明確的變化，不妨就此對公司做一番重新審視。

捕捉新興市場增長紅利，偉祿集團挺進加勒比及拉丁美洲地區

偉祿集團所瞄準的加勒比及拉丁美洲地區，是一個增速迅猛、潛力巨大的新興藍海市場。

近年來，互聯網巨頭、高科技企業、製造業龍頭等一眾國內企業佈局拉美市場的動作不斷加速。同時，《中國—拉共體成員國重點領域合作共同行動計劃（2022—2024）》也於2021年正式出台，不僅為我國企業拓展拉美和加勒比地區市場提供了友好的政策環境，更有望進一步推動新興市場釋放增長價值。

毫無疑問，攜帶巨大增長紅利的新興市場具有十足的吸引力。那麼在企業紛紛搶灘的情況下，偉祿集團搶抓了加勒比及拉丁美洲地區的哪些先機？其又將切入哪些賽道？

首先從區域佈局來看。資料顯示，偉祿集團已於2021年率先佈局格林納達。具體而言，格林納達項目為綜合大學城項目，包括教育設施、學生公寓、酒店及度假設施、商業開發及購物設施，以及在較長計劃中設立大學機構及相關便利服務設施。項目帶有投資入籍資格，是格林納達政府授權的唯一“教育”概念的投資入籍計劃（CBI計劃）。

作為偉祿進軍拉美首站的大學城項目，其學生公寓主要服務臨近的聖喬治大學的學生及其他引進來的歐美大學的分校學生。有逾40年曆史的聖喬治大學，以醫學課程揚名國際，畢業生可在美國50州及加拿大獲得執照。據統計，該校近70%學生來自美國，2008至2018年間，為提供美國首年助理住院醫師人數最多的海外大學，也是美國基層醫療醫師最大的海外人才來源。

另外，偉祿集團進一步鎖定其他四個加勒比國家進行投資，即安提瓜及巴布達、聖盧西亞、聖基茨及尼維斯和多米尼克。至此，偉祿集團計劃於上述提及的五個加勒比國家開展多元化業務。值得一提的是，這五個地點被《金融時報》旗下專業財富管理平台評為2021年CBI計劃的前五大熱門地點。

（拉美經濟圈五國，來源：公開資料）

作為偉祿集團拉美戰略的第一站，格林納達大學城項目已打響頭炮。該項目獲得格林納達政府批准約5000個CBI額度，每個22萬美元，學生公寓的買家可同時有機會享受等同格林納達公民之便利。據悉，偉祿集團在拉美五國教育、清潔能源、零售及旅遊等多個範疇的項目，預計共可獲得10萬個CBI額度，目前，集團已建立起一支強大的管理及銷售團隊，在北京、上海、深圳及香港均設立了辦公室，以及在越南委聘了一名顧問，以助力推廣相關項目計劃。

最後在領域的選擇上，偉祿集團依靠自身產業優勢和精準的市場洞察力，形成了以教育及清潔能源板塊為主、零售及旅遊板塊為輔，四條層次分明的增長曲線。具體來看：

1、教育：穩定需求支撐下，預計學生公寓年租金收入逐年增長

早在20世紀60年代至70年代，拉丁美洲國家便基本實現了高等教育的大眾化改革。往後隨着人口數量的增長，拉美市場對大學城項目的建設需求亦在增加。穩定增長的需求是偉祿集團建設大學城的經濟動因，預期能為公司業績提供充足的向上動能。

資料顯示，偉祿集團的格林納達哈特曼大學城項目計劃發展成大學城、度假酒店羣以及大學校園，該項目接待中心將於2022年年中完成結構封項，並開展一期建設。憑藉良好的投資前景和國際一流的設計施工理念，近日項目首期開盤樓棟已全部售罄，銷售率超預期。

另瞭解到，一期及二期總共會有2萬套學生公寓，預計2027年落成，穩定期後預計年租金收入將達3-4億美元。

以這一項目為藍本，偉祿集團還計劃建設巴拿馬帕科拉大學城項目，涉及可容納共18,000名學生的公寓及教學樓，以及開發4,500套住宅公寓、1,500套聯排別墅及100套豪華別墅，預計將於2022年下半年獲得批准。

下圖為偉祿集團未來三年預計實現的學生公寓項目數量及年租金收入情況。

2、清潔能源：拉美清潔能源產業建設方興未艾，集團或將長期受益於高景氣賽道

在“雙碳”的宏大時代背景下，拉美地區今天的清潔能源相當於早期的互聯網產業，滲透率在快速提升，存在對光伏、智能電網等清潔能源裝備建設的大量需求。國際可再生能源署發佈的《全球可再生能源展望》報吿顯示，到2050年，拉丁美洲和加勒比地區可再生能源投資需求估計每年為450億美元，每投資1美元可帶來3至8美元的經濟回報，投資回報率較高。

同時，拉美地區的電價較低、光照資源充足，引入國內先進光伏設備後能有效提升能效並創造效益，具有良好的產業發展基礎。

資料顯示，偉祿集團計劃通過投資地方政府批准的BOT（建設－經營－轉讓）項目，在當地建立可持續發展清潔能源樞紐，並預計將於年內落實1-2個地面集中式光伏發電項目。可以預見，偉祿集團對產業趨勢和市場需求的敏鋭把握，或將有效撬動清潔能源產業高速發展下的巨大商業價值。

3、零售：關注高潛力市場，發揮既有零售業務優勢

疫情常態化後，市場和宏觀經濟的啟動和恢復都離不開消費需求的帶動。面對接踵而來的全球遊客以及龐大的國內消費羣體，拉丁美洲地區消費增長潛力長期向好，是不容忽視的世界市場。

對此，偉祿集團計劃在每個目標國家建造1萬至2萬平米的商貿城，並進行集中採購，集體運輸，降低環節成本，降低商品零售價。同時，偉祿集團也將對旗下先施百貨的零售環境進行升級，實現品牌形象及店鋪氛圍的提升。向後看，這些舉措都為今後當地的零售業務積蓄力量，並最終呈現在公司的業績增長上。

另值得一提的是，筆者此前關注到，市場上有關於偉祿集團多元化發展是否奏效的探討，實際上是有管中窺豹之嫌。以偉祿集團在2020年收購的香港百年百貨老店先施集團為例。彼時人們還在擔憂香港零售業的持續低迷，但今天來看，偉祿集團在新興市場的商貿城項目，就能夠很好地藉助先施在經營百貨店方面的豐富經驗，為客户打造更優的營銷環境和消費購物環境，進而增強集團在海外市場的競爭力。

4、旅遊：依託天然地域優勢，締造業務增長機會

加勒比海的怡人氣候和拉丁美洲的風土人情，每年吸引了大批來自世界各地的旅客。旅遊業構成了加勒比地區的重要經濟部門，這其中藴含着巨大的商業價值。

偉祿集團在接下來的時間裏將與當地政府簽署投資諒解備忘錄，獲得各種免税優惠，積極開發部署不同項目，包括豪華酒店別墅、機場商業區及郵輪碼頭、國際貨運中心、加勒比海上運輸樞紐中心及免税商業中心項目等，充分挖掘旅遊消費潛力，豐富假日旅遊產品，培育發展旅遊業新的增長點。

目前正進行規劃的項目包括：

· 格林納達﹕哈特曼大學城及度假村
· 安提瓜﹕酒店管理培訓學院項目、高端別墅度假酒店、國際機場商業廣場項目及安提瓜港口綜合體（遊艇碼頭、免税店、自貿倉儲區）
· 聖基茨﹕KITTITIAN HILL度假村項目及旅遊學院

至此，偉祿集團已然勾勒出了開拓海外新興市場的清晰藍圖。筆者認為，公司憑藉自身強大實力，不僅在國內實現了斐然的成績，更進一步部署拉美市場，這背後映射出的是公司具備國際化視野和敏鋭的市場洞察力，這是能夠持續推動其釋放成長價值的能力。

對此，安信國際報吿亦指出拉美業務是偉祿新的增長動力，透過建造學生公寓，自持以賺取租金收入，同時亦可轉讓公寓業權變相出售格林納達投資移民額度來賺取一次性收益。

安信國際報吿分析指，首階段偉祿獲分配5000套移民額度，隨着未來更多公寓落成，公司有望獲得更多移民額度，增加可售資源。除了格林納達外，偉祿亦積極拓展業務至其他拉美國家，公司正與巴拿馬磋商；項目業態方面，除了綜合大學城項目外，亦在探索其他領域，如新能源BOT項目、污水處理項目、文旅項目等，盈利模式估計與格林納達學生公寓項目相似：重資產投資物業開發或基建設施以產生租金收入或營運收入，作為中長期之穩定現金流；同時每項重資產投資都爭取當地政府給予偉祿投資移民額度作銷售，作為短期一次性收益。未來潛力巨大。

安信國際在報吿也給出了公司後續業績的預測，其預計2022年拉美業務將為公司帶來4.9億元的歸母淨利，其後兩年按年增長40-50%。可見，偉祿集團新的業績增長極已經開啟。

結語

優秀的公司之所以能獲得持續增長，在於其在經營過程中會不斷革新商業模式、開拓增量市場、打造多元增長極，甚至是重塑核心競爭力。往往只需要幾年的時間，當市場再回頭去看時就會發現，它們已經實現了跨越式成長，達成躍遷。顯然，偉祿集團正在生動演繹這一變化。

作為一家與主流房企經營具有明顯差異的綜合型企業，偉祿集團一直以穩健的發展風格著稱，並不盲目追求槓桿和規模，而是做精做優每一個項目，嚴控風險、確保利潤。而公司在手的優質城市更新項目也成為其盈利的重要支撐，並以此支持公司持續向新業務板塊拓展。對此安信國際的研報中即提到，偉祿目前擁有五個城市更新項目，估計總可售貨值超過300億元。考慮到寸土寸金的深圳核心地帶的去化能力，偉祿集團這一項目後續將為公司帶來強勁的現金流支撐，同時業績端也將具有更高的確定性。

此外偉祿集團在物業、環保、金融服務、汽車零件、百貨等現有業務保持穩步向上的同時，已經率先將眼光放到高速發展中的拉美新興市場藍海，聚焦教育、清潔能源、零售及旅遊四大板塊，為公司打開了更大的想象空間。展望未來，偉祿集團有望逐漸成長為同時受益國內外兩個市場，且具備全球視野和競爭力的一流企業。

最後迴歸到估值視角，安信國際在報吿中以分部加總法為偉祿各業務板塊進行估值，主要包括物業、拉美、金融服務、環保、汽車零件及百貨，估計偉祿的合理價值約385億元。同時其以30%之控股公司折讓作為目標估值，指出公司目標價為每股18.5港元，首予“買入”評級。結合目前公司約151億港元的總市值和10.48港元的股價表現，足見專業機構對其價值的看好。