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去年以來，受到宏觀經濟環境、地產行業持續下行調整、疫情反覆爆發等影響，許多房企正以時間換空間的方式，積極尋求債券交換或展期。

7月22日，匯景控股作為國內立足於粵港澳大灣區的綜合住宅及商用物業開發商，正式宣佈公司已於7月21日完成一筆尚未償還的2022年到期票息12.50%優先票據交換要約，並擬發行2023年到期的107,600,000美元票息12.50%優先票據。

在筆者看來，匯景控股在此時行業低迷的大環境下主動進行債券交換要約或為一個“最佳選擇”，此舉不僅能夠延長公司債務的到期日、強化其資產負債表及主動管理現金流水平，還能夠將現金用於關鍵之處，以保證後續的可持續發展能力，用更穩健的方式等待市場復甦回暖。而且，資本市場逐步恢復理性，公司復牌後當天漲幅更是高達63.89%。在接下來的時間裏，匯景控股價值迴歸也有望延續。

圖：匯景控股的股價表現

資料來源：Choice金融終端，格隆彙整理

完成“交換要約”，積極進行債務管理

具體來看此次匯景控股的操作，公司通過交換要約的方式積極主動的進行債務管理，亦應對暫時性的流動性短缺。據悉，在交換要約完成之前，公司分別於本月13日、15日及18日宣佈對票據進行延期，最終於7月21日完成交換要約。2022年到期的舊票被2023年到期的新票所置換，匯景控股最終是實現了債券展期的效果，並不屬於任何意義上的債務違約。

不僅如此，這種方式將能夠為匯景控股提供充足的時間應對短期的現金流壓力，使公司業務穩定發展並保證項目按時交付。同時，這也意味着匯景控股在儘可能保障穩健經營的同時，主動應對市場潛在風險，更是對投資者負責的做法，可謂是一個“雙贏”策略。

另外，匯景控股處理債務問題的不同之處是公司在此次交換要約前，司早已積極採取資產優化和促進銷售的方式回籠資金。在一系列出售資產以及債務管理動作後，公司的資金壓力將迎來進一步緩解，有助於公司更好的應對市場的不確定性，以保證公司的可持續健康發展。

雖然從市場表現來看，據choice數據顯示，7月22日匯景控股停牌前股價持續下挫，最終閃崩跌停，跌幅達88.31%，市場情緒極度悲觀。

但進一步深入探究之後，筆者認為匯景控股這次股價下跌背後的原因主要是由於市場對公司債務問題以及其未來發展的擔憂。實際上，正如匯景控股，對於那些想要通過交換要約或展期來走出流動性困境的優質房企來説，置換後公司仍然能夠基於其自身實力逐漸恢復經營和融資。

基本面依舊穩健，業務發展持續向好

至於投資者最為擔憂的公司股價表現不佳，正如前文分析的那樣，筆者認為這與公司的基本面無關，其主要原因是公司股權較為集中，而7月22日當天買盤不足，是市場流動性暫時短缺所致。

眾所周知，港股市場交易沒有漲跌幅限制，完全依靠市場自身的調節能力來進行調控。但是市場往往也存在“力不從心”的現象，尤其是成交量較小的股票。

所以説，往往股價出現暴漲暴跌的情況是由於市場的過度反應，並沒有充分發揮資本市場定價作用。基於這一點，匯景控股的港股市場表現無法證實公司價值到底幾何。但事實上，匯景控股不僅短期的債務風險已解除，而且公司的基本面依舊堅挺。

從財務方面來看，匯景控股的資產總額不斷提高。據公司年報顯示，匯景控股的資產總額從2017年的77.05億元提升至2021年151.82億元。而且，公司的資產增速更是明顯大於負債增速，並非市場上傳言的資不抵債。此外，匯景控股的資產負債率持續降低，這也意味着公司的償債能力逐年提升。

圖：匯景控股的資產負債情況

資料來源：匯景控股2021年年報，格隆彙整理

在公司的業務層面，匯景控股也展現出較強的生命力。公司住宅開發這項主營業務，主要是以城市更新為核心發展點，同時配以文旅康養和科創產業為雙翼，呈現出“一主一核兩翼”的戰略佈局。不難發現，公司豐富多元的收入結構具備一定的經營韌性，抗擊風險的能力較強，其營業收入在2021年依舊取得了正增長。

細分來看，匯景控股選擇着力的各個發展點也富有前瞻性思維。根據中國城鎮化促進會常務副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立表示：“未來的房地產發展重點有三個領域，一是城市更新，二是為農民工市民化提供經濟適用房、保障房、廉租房，三是鄉村建設。”而匯景控股所聚焦的城市更新作為房地產的三大關鍵之一，顯然擁有較為樂觀的未來發展前景。實際上，公司持續推進高質量城市羣的精準佈局和耕耘，也同樣贏得了客户的高度評價。

另外，文旅康養行業近年來也備受政策支持與鼓勵，長期發展前景依舊向好。雖然文化和旅遊行業由於前兩年受疫情影響較大，目前仍處於恢復“元氣”的階段。但是，近日人民銀行、文化和旅遊部聯合印發《關於金融支持文化和旅遊行業恢復發展的通知》，鼓勵各級文化和旅遊行政部門加大對受疫情影響的企業提供貼息支持，發揮政府性融資擔保體系在降低文化和旅遊企業融資成本中的作用。

而且，在針對康養行業的健康發展方面，國家衞生健康委等十一部門也聯合印發了《關於進一步推進醫養結合發展的指導意見》，支持社會力量提供多層次、多樣化醫養結合服務。未來也將通過政府購買服務等方式，統一開展老年人能力綜合評估，支持符合條件的醫療衞生機構為老年人提供基本公共衞生、家庭醫生簽約等服務。

不難發現，這些政策將從各個層面呵護文旅康養行業。匯景控股所武裝的“兩翼”中的一“翼”文旅康養是順應國家政策趨勢性變化，擁有較大的發展空間。

科創產業作為“兩翼”業務的另一“翼”，同樣也實現了跨越式的發展。例如，匯景控股看到了粵港澳大灣區智能創造龐大的需求市場，在2020年8月就開始陸續開展匯景·灣區5G智造港等高科技項目，並於2022年6月匯景·灣區5G智造港展示中心也正式開放。這個集“展覽+服務”於一體的展示中心，能夠充分滿足集中生產、集中治污的政策需求，也是響應國家推動工廠智能化升級的號召。

整體來看，匯景控股“一主一核兩翼”的戰略高度契合國家經濟發展的重點方向。此前推出的“穩經濟”一攬子政策中提出的六個方面33項具體政策措施及分工安排，在一定程度上也是利好公司的業務發展。不論是從短期還是長期的時間維度來看，支持並引導房地產行業的良性循環和健康發展已成為大勢，匯景控股的業務佈局以及公司的所作所為恰恰也是符合時代的潮流，而公司的基本面向好也代表了公司的償債能力、融資能力改善可期。

小結

此次匯景控股通過“借新還舊”的方式化解了短期的債務風險，最悲觀、最恐慌的時刻已經過去。而從長期來看，匯景控股在業務佈局方面相當前瞻，其未來發展前景也較為樂觀。伴隨着公司多元化的業務不斷推進，以及國家政策的深入實施，公司的基本面將持續優化，筆者認為匯景控股復牌當日即反彈超六成是一個十分積極的信號，相信未來公司的真實價值也將被市場發掘，有望迴歸至合理的水平。