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據悉，世茂服務(00873.HK)公開招股首日，國際配售投資人認購踴躍，已獲多倍超額認購，簿記裏包括多家全球最知名的長線、主權基金，同時獲得各類中資長線投資人的追捧。由於有非常強的錨定訂單支持，世茂服務在正式路演開始前，已有數倍訂單覆蓋。

各券商平台顯示，散户認購仍有融資額度。近期物管板塊有一定回調，加上其他大型IPO項目的資金佔用，一定程度上影響了散户對世茂服務的認購熱情。但換一個角度看，散户認購的熱度降低一些，公開發售不一定觸發回撥或者回撥比例較低，意味着大部分的股票會被公司有選擇性的分配給高質量的長線基金，從股東結構看，這樣反而可能對後市股價表現會更加有利，上市後的拋壓會更小。

值得注意的是，本次世茂服務招股並未引入基石投資人。格隆匯瞭解到，公司前期收到大量機構投資人的基石認購意向，雖然認購踴躍，但為了更好的平衡股東結構，及上市後的流動性，公司決定不設立基石認購部分，所有已簽署基石協議的投資人全部轉化為錨定投資人蔘與認購。

據測算，世茂服務有望成為目前為止最大的物業公司IPO。從其招股策略中60%新股、40%舊股的劃定，可分析出這60%的新股融資規模或可滿足其未來三年的資金需求；另外40%的老股，應該是為了達到增加供應、促進流動性的目的，同時也減少對EPS的稀釋，進而對後市的交易更加有利，而這也是市場上比較常見的做法。

公司招股書顯示，世茂服務為世茂集團(00813.HK)附屬子公司，擁有超過15年的物業管理經驗。公司重點佈局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心城市羣。作為中國領先的綜合物業管理及社區生活服務供應商，公司最近三年其管理面積、營收及淨利潤、增值服務等經營指標均為行業領先。截至最後可行日期，公司已擴充物業管理組合615項物業，合約總建築面積約為1.443億平方米。總在管物業項目為393個，在管建築面積為1.018億平方米。2020年公司獲得中國指數研究院“中國物業服務百強企業”第12名。以2018年至2019年按收入增長率計算，在中國物業服務二十強中排名第3。

世茂服務新股評級詳解：

一、行業前景 8分

物業管理具有良好的現金流、低負債、經營可持續性強、業績穩定等特點，市場規模超過萬億，空間很大。目前物業行業以基礎服務收入為主，增值服務收入佔比呈逐年遞增的態勢。社區增值服務具有業務場景豐富、種類多元的特點，且一定程度上獨立於地產週期，將成為行業利潤的重要增長點。物業板塊是最近幾年同時兼顧成長性與確定性(持續性)的行業，也是這兩年的大牛板塊，長期來看具有很好的成長邏輯。

二、市場地位 8分

世茂服務是中國領先的物業公司。2020年公司獲得中國指數研究院“中國物業服務百強企業”第12名。以2018年至2019年按收入增長率計算，在中國物業服務二十強中排名第3，行業地位靠前。

三、成長潛力 8分

2017-2019年，世茂服務在管面積和營收復合年增長率分別為26.47％和54.5％，遠高於物業百強企業16.4％和18.4％的平均水平。2018-2019年世茂服務的淨利潤增長率為160％，位列行業第一名。

公司社區增值服務收入佔比26.7％、毛利率為49.4％，表現突出。此外，公司引入了紅杉資本及騰訊兩家重量級戰略投資人，可以藉助雲計算、大數據、物聯網等技術推動公司信息化和數字化升級，提升公司社區增值服務的種類和質量。未來公司社區增值服務業績具備較大發展空間。

四、公司治理 8分

招股資料顯示，IPO前世茂集團持有世茂服務90%股份，其中集團董事長許榮茂透過Gemfair、世盈財經持有世茂集團65%股份，從而成為世茂服務的最終控制人。今年5月，紅杉資本中國基金和騰訊以1.3億美元、1.14億美元投資世茂服務，分別獲得後者5.33%及4.67%的股權。大股東股權集中，股權結構穩定。

五、財務質量 8分

2017-2019年，世茂服務物業管理服務收入佔比從70.4%降至48.2%，而利潤更高的社區增值服務收入佔比從6%增至25%，收入結構持續優化。同期，世茂服務的利潤由1.09億元增至3.85億元，年複合增幅高達88%。

毛利率水平亦不斷提升，2017-2019年分別為27.5%、29.4%和33.7%，截止2020年6月30日，毛利率上升至34.0%，遠高於行業水平。

而從現金流來看，截至2020年6月30日，其經營活動所得現金淨額約為4.16億元，同比增長414%，期末現金及現金等價物則同比增長333%至17.54億元，現金流相對充足。

六、保薦人 8分

本次發行保薦人為中金公司和摩根士丹利。中金公司和摩根士丹利歷史保薦數據良好，並且有綠鞋制度，摩根士丹利也是穩定價格操作人。

七、估值 7分

世茂服務招股價14.8-17.2港元，市值約為376.47億港元。港股的估值一般是看基於未來盈利預測的市盈率，而不是看歷史市盈率。港股物管行業的上市公司越來越多，估值也出現了比較明顯的分化，幾個保持比較高增長的行業龍頭，如碧桂園服務、綠城服務、永升生活服務等，估值已經與中小規模的物管公司拉開了差距，儘管經歷了前期的回調，這幾家龍頭的平均2021年市盈率仍然在30倍以上。世茂服務作為同樣保持高增長的行業龍頭，估值上應該參考上述幾家可比公司，但考慮到“IPO發行折扣”，世茂服務的價格區間對應估值，與上述可比公司相比還是有一定的折扣。

八、打新氛圍 6分

近期市場打新氛圍火熱，世茂服務所在的物業管理賽道今年以來一直很受資金認可。從年初至今有十幾只物業股上市，其中正榮服務首日漲幅達23.8%，金融街物業首日漲幅達28.53%，建業新生活首日漲幅達22.19%。但近期受大環境影響，有些物業標的股價有所回調。

九、會員推薦度 7分

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