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瑞銀發表報告表示，估計中國房地產投資信託基金(C-REITs)至2030年資產規模達到1.2萬億美元，相當於內地2020年住宅物業銷售額的50%。該行料內地將推出房地產投資信託基金因具有多項用途，第一是可將投機性需求從住宅物業轉移到政府更支持的其他資產類別，例如出租房屋及物流物業；第二是房地產投資信託基金可充當內房市場的穩定器；第三是解決開發商推動項目與時間不匹配問題。 該行估計，內房開發商的去槓桿化(三條紅線政策)到2023年中期完成之前，料商業地產(辦公室和購物中心)可能不會被納入中國房地產投資信託基金範圍之內。 瑞銀指中國房地產投資信託基金關鍵問題是資產類別是否由內地政府推動，以及房地產投資信託基金是否可為住宅開發商提供流動性。基於中央大力提倡發展出租房屋，但租金收益率低一直是一個障礙。該行估計內地出租房屋市場規模為4,270億元人民幣，料對萬科(02202.HK)、龍湖(00960.HK)、華潤置地(01109.HK)、中國海外發展(00688.HK)、旭輝(00884.HK)和中駿集團(01966.HK)等企業來說應屬利好。 在物流地產方面，由於大多數物流地產開發商不是住宅開發商，若中國房地產投資信託基金的推出不為住宅開發商提供資金，但會降低經濟中的物流成本。該行估計符合條件的物流地產投資信託基金市場規模為1.33萬億元人民幣。該行認為這對ESR(01821.HK)有利。 瑞銀為，內地政策目標是自上而下令內房開發商進行去槓桿(三條紅線)。因此料至2023年中在完成去槓桿化之前，該行認為中國房地產投資信託基金不會推出涉及商業地產，因為料當局認為此為住宅地產開發商提供額外的融資渠道。話雖如此，該行若中國房地產投資信託基金最終將包括商業地產，因為商場和辦公室有助於刺激消費和改善城市形象，倘若落實，該行認為這將對商業物業開發商有利，例如華潤置地、龍湖、新城發展(01030.HK)和寶龍地產(01238.HK)。