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本文來自格隆匯專欄：國君宏觀董琦，作者：董琦、韓朝輝

導讀

全國層面來看，目前新房銷售仍在底部震盪，在“認房不認貸”的政策邏輯下，需要居民“賣一買一”進行置換，但是考慮到目前剛需受限於收入預期，購房意願持續偏弱，後續政策仍有較大放鬆的空間，包括：一線城市首套房貸利率和首付比調降、部分區域限購限售放開、普宅認定標準放寬等。此外，需要重視投資端的下滑趨勢，關注後續“城中村”改造推進的力度和節奏。

摘要

1）我們理解本輪地產放鬆核心目的就是穩信用。一方面，居民端的“資產淨收益率”自4月以後出現二次下探，導致居民淨儲蓄下降的趨勢在近兩個月出現中斷，此時穩房價的重要性在提升；另一方面，上半年企業端的信用擴張主要倚靠高技術製造業，而目前在外需回落的背景下，出現了階段性的信用收縮，也就意味着前期產能去化相對乾淨、庫存位於低位的傳統制造有望成為結構性擴張的方向。因此，無論是穩房價，還是穩投資，地產對於私人部門信用的影響成為邊際上的關鍵矛盾。

2）各地政策陸續出台，進展如何？9月上旬各地正在加速落實相關政策，目前來看，各地“認房不認貸”基本已全部落實；部分城市還下調了房貸政策利率下限，如：廣州首套房貸利率降至“LPR-10BP”，成為首個利率低於LPR的一線城市；目前二線城市主要的放鬆措施在限購限售領域，例如：大連、青島、濟南、福州、合肥等多個城市陸續取消了限購和限售政策，蘇州對120平以上商品房解除限購。從效果來看，目前北京“認房不認貸”的作用相對顯著，二手房放量帶動新房企穩回升，深圳也有小幅回暖，相對而言，上海的樓市還在蓄力的過程中。

3）全國層面來看，目前新房銷售仍在底部震盪，在“認房不認貸”的政策邏輯下，需要居民“賣一買一”進行置換，但是考慮到目前剛需受限於收入預期，購房意願持續偏弱，後續政策仍有較大放鬆的空間。

a)  第一，一線城市後續關注首套房首付比例和貸款利率的下調，以及優化部分區域限購限售政策、放寬普宅認定標準等措施，若樓市恢復不及預期，有望進一步放開；

b)  第二，目前還未解除限購的二線城市包括：杭州、成都、長沙、廈門、蘇州、無錫、天津、武漢、西安、海南，後續有望陸續放開（14年僅有四個一線城市和三亞未解除限購）。

c)   第三，除了銷售端的政策，我們認為更重要的在於地產投資端的下滑趨勢仍在延續，尤其是近期地產銷售不及預期導致房企拿地意願低迷，因此，投資端的政策需要進一步發力來穩定總需求，關注後續“城中村”改造推進的力度和節奏。

風險提示：居民購房意願不及預期

正文

1.本輪地產放鬆的政策邏輯

首先，我們理解本輪地產放鬆核心目的就是穩信用。

一方面，居民端的“資產淨收益率”自4月以後出現二次下探，導致居民淨儲蓄下降的趨勢在近兩個月出現中斷，此時穩房價的重要性在提升；

另一方面，上半年企業端的信用擴張主要倚靠高技術製造業，而目前在外需回落的背景下，出現了階段性的信用收縮，也就意味着前期產能去化相對乾淨、庫存位於低位的傳統制造有望成為結構性擴張的方向。

因此，無論是穩房價，還是穩投資，地產對於私人部門信用的影響成為邊際上的關鍵矛盾。

基於上述邏輯，“831”地產新政拉開本輪地產放鬆的大幕，目前處於初期。

2.各地政策陸續出台，進展如何？

9月上旬各地正在加速落實相關政策，目前來看，各地“認房不認貸”基本已全部落實；部分城市還下調了房貸政策利率下限，如：廣州首套房貸利率降至“LPR-10BP”，成為首個利率低於LPR的一線城市；目前二線城市主要的放鬆措施在限購限售領域，例如：大連、青島、濟南、福州、合肥等多個城市陸續取消了限購和限售政策，蘇州對120平以上商品房解除限購。

從效果來看，目前北京“認房不認貸”的作用相對顯著，二手房放量帶動新房企穩回升，深圳也有小幅回暖，相對而言，上海的樓市還在蓄力的過程中，後續仍待政策的進一步發力。

3.放鬆遠未結束，後續關注“城中村”定調

全國層面來看，目前新房銷售仍在底部震盪，在“認房不認貸”的政策邏輯下，需要居民“賣一買一”進行置換，後續重點關注二手房的邊際變化。但是考慮到目前剛需受限於收入預期，購房意願持續偏弱，後續政策仍有較大放鬆的空間。

第一，一線城市後續關注首套房首付比例和貸款利率的下調，以及優化部分區域限購限售政策、放寬普宅認定標準等措施，若樓市恢復不及預期，有望進一步放開；

第二，目前還未解除限購的二線城市包括：杭州、成都、長沙、廈門、蘇州、無錫、天津、武漢、西安、海南，後續有望陸續放開（14年僅有四個一線城市和三亞未解除限購）。

除了銷售端的政策，我們認為更重要的在於地產投資端的下滑趨勢仍在延續，尤其是近期地產銷售不及預期導致房企拿地意願低迷，因此，投資端的政策需要進一步發力來穩定總需求，關注後續“城中村”改造推進的力度和節奏。

風險提示：居民購房意願不及預期。

注：本文來自國泰君安發佈的《【國君宏觀】樓市新變化——國泰君安宏觀週報（20230917）》，報吿分析師：董琦、韓朝輝

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