市場資訊

uSMART盈立智投1月8日消息，週五港股早盤，龍頭物業股繼續強勢，截至11:16分，永升生活服務盤中最高漲超13%，碧桂園服務、中海物業、融創服務盤中漲超6%，金科服務漲超5%，恆大物業漲超7%。

事件催化劑：

1月6日(週三)，物業管理板塊(A股和港股)平均錄得兩位數漲幅（頭部公司普遍在15-20%），機構普遍認爲和有關通知的發佈有直接關係。2021年1月5日，住建部、發改委、銀保監會等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。

機構解讀：

中金髮布研報稱，《通知》代表了目前政府部門對物業管理行業未來發展最全面的定調與要求。該文件是繼2020年12月中六部門聯合發佈《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》之後，政府相關部門對於物業管理公司未來發展方向的進一步明確定調，其內容覆蓋了基層社會治理體系搭建、推動發展生活服務業等六大方面（請參考附錄《通知》全文），中金認爲有望促進行業加快推進相關業務開展。

中金認爲，該文件對於行業未來發展的一些核心事項給出了重要指導意見，包括：a)建立黨建引領下居委會、業委會和物業公司的協調運行機制，構建共治共享格局；b)完善物業服務價格形成機制，引導物業服務價格合理調整；c)鼓勵有條件的物業公司向重點社區服務領域（包括養老、幼託、家政等）延伸，探索“物業服務+生活服務”模式等等（在此不一一列舉），爲物業公司將來妥善應對長期成長的痛點問題（包括和業委會的協調、物業費漲價、社區服務創新等）注入一劑強心針，這對投資人而言也意味着重要的正向預期變化。

中金稱，當前板塊分化已經基本成形，市場開始逐步展望2022年及此後業績情況。我們在2020年11月末發佈報告建議投資者逢低買入，同時提示板塊將出現明顯分化行情。目前來看個股間分化已經基本成形，這主要反映的是增長確定性差異。向前展望，中金認爲板塊估值整體仍處上升通道並隨着業績期臨近逐步進行估值切換。截至1月6日收盤，中金統計板塊主要上市公司2021和2022年市盈率簡單平均達到約26和18倍，市值加權平均達到約35和25倍。

中金建議長期投資仍擁抱龍頭。長期視角看，物業管理行業的黃金髮展時代纔剛剛起步，發展的空間、方向和潛力都是較爲明確的，具體到成功的戰略執行和落地，中金認爲也最有可能優先體現於當前已經具備（在規模和/或能力方面）優勢的龍頭公司。

中短期角度，儘管政府部門相關意見對於物業公司業務發展有正向推動作用，但具體商業模式（尤其是具備普遍操作意義的新商業場景創新）的形成難以一蹴而就，因此行業估值中樞可否形成持續的系統性擡升值得觀察，短期投資主線料仍將圍繞個股成長方式分化下的“增長確定性”展開，這其中中金認爲龍頭公司的穩健性更優。基於中長期基本面角度，中金在覆蓋公司中仍首推碧桂園服務，也推薦永升生活服務、保利物業和綠城服務，同時建議關注其他近期新上市優質標的（包括金科服務、融創服務等）。

風險

物業管理公司業務開展進度不及預期，2020年盈利低於預期。