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回顧過往，在引導房地產健康發展的路上，行業經歷“三道紅線”、房地產貸款集中管理、土地集中供應制度等，而民營房企在資金端承壓後暴露出的風險因素，也給予行業以警示，提高企業抗風險能力和增強核心競爭力愈發凸顯重要性。

另一方面，當下正值房企業績披露期，其中，龍湖集團(00960.HK)已於3月25日發佈2021年年度業績報吿，筆者從中窺得其去年尤其是在財務基本面上相當穩健，不妨就此從業績報吿中探討一番未來房地產行業中可以關注的長期投資價值。

一、業績穩步增長，財務指標持續優化

可以説，2021年是房地產發展歷程中特殊的一年，房地產發展方向、銷售情況乃至投資策略，都發生了很大的邏輯轉折。行業的政策環境亦在陸續探索中不斷改變，但總體的方針都不會脱離“房住不炒”的主基調，這就意味着未來的房價難以再現大漲大跌，且會進入一段平穩的常態化階段。

那麼，如何在這樣的週期下，增強自身抗週期能力，加強核心競爭力，並探索出一套適合未來房企轉型健康發展的方向是值得行業思考的。在去年承壓的大環境下，仍然能保持穩健發展態勢的龍湖集團是難能可貴的。

公吿顯示，2021年全年，龍湖集圖共實現營業收入達2233.8億元，同比增長21%；實現歸屬於股東的淨利潤為238.5億元；剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利224.4億元，同比增長20.1%；每股基本盈利人民幣4.047元。從整體業績表現來看，龍湖集團的營收維持在高質量穩健增長水平。

筆者看來，房企要想在未來繼續站穩腳跟並實現健康的長跑經營，首先需要擁有最基本的生命線，即健康的財務狀況。加強財務管理能力，並保持財務自律和現金流的穩定，注重財務指標的監控等尤為重要。

從這點來説，財務高度自律的龍湖集團便恰當好處的掌握了這項核心技能，正是秉持着長期的高度自律，龍湖集團已連續6年保持“三道紅線”的綠檔水平。

財務數據顯示，截至2021年年底，其淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.88），財務核心指標健康。

與此同時，得益於財務穩健的優勢，龍湖集團的融資渠道不斷拓展，平均借貸成本進一步下降：截至2021年底，其平均融資成本為4.14%，再創歷史新低。

在行業洗牌的過程中，筆者發現，盲目追求規模效應和高週轉的房企在經歷流動性危機後面臨淘汰，房企在經營管理過程中應當保持現金流的健康穩定。數據顯示，報吿期內龍湖的在手現金高達885.3億元，現金流充沛，且其一年內到期債務佔比僅8%，回款率維持在90%以上的高位，皆表明公司的經營活動能夠持續為其帶來健康穩定的現金流。

由此看來，財務經營安全穩定為龍湖集團的長期經營帶來差異化競爭力，同時增強其未來的抗週期能力。

在業績會上，龍湖管理層表示，龍湖內心深深厭惡的就是一些短期行為，如果認為長期要出問題，短期的行為就一定要把它砍掉，這是龍湖用價值觀去判斷這個公司有沒有問題的一個很重要的原因。

由此形成的以上優勢，使得龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

二、恪守長期主義戰略，各航道穩步發展

今年兩會上，涉及房地產的內容多了一句重點且值得琢磨的表述，即探索新的發展模式。鑑於當下房地產新的發展模式尚未形成，而在這樣的背景下需要探索出符合我國房地產市場大環境的新的發展模式則是任重道遠。

筆者以為，未來房地產發展模式上會有一個比較明顯的發展趨向，其一便是由增量型主導市場向存量型過渡。傳統的開發業務終歸會有飽和的時候，而存量型業態轉變則能幫助企業拓展新的利潤增長點。

可以看到，龍湖集團在去年宏觀環境不確定的情況下，一直恪守長期主義戰略，保持有質量的穩健發展，並實現各航道穩步增長，其各大航道業務就是一個很好的存量型探索方式。

根據公佈的2021年度業績，得益於降本增效的管理策略，龍湖集團實現合同銷售額2900.9億元人民幣，同比增長7.2%；其毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。

從土地儲備情況來看，龍湖依然堅守“量入為出，理性獲取”的投資原則，保持穩定的拿地節奏和合理利潤率，並未盲目追求規模化，2021年全年，公司新獲取122幅新地，權益地價868億元人民幣。

在龍湖集團看來，“隨着土地市場熱度回落，以及高槓杆、不理性的出清，將有利於我們獲取價格更低的土地，有利於地產毛利的逐步修復。”

此外可以看到，基於“開發+服務”雙引擎戰略，龍湖集團在地產開發之外，已在不斷的探索增量市場，打開其他增長極產品。目前，其商業運營、租賃住房、物業管理等業務均已躋身行業頭部。

龍湖在六大主航道業務外，仍在積極試水其他創新領域，其房屋租售、房屋裝修及產城、醫養等業務，也開始為龍湖貢經營性收入。而多航道協同正是龍湖的優勢和機會，創新業務未來也能夠成為新的利潤增長點。

另一方面，龍湖在2021年已開業商場的同店銷售額和客流同比均實現超20%的增幅，商業租金收入同比增長40%至81.5億；同時，其旗下長租公寓全年租金收入貢獻22.3億，可見其航道業務均在可持續發展道路上走在正軌。

筆者看來，作為綜合實力強勁的頭部房企，龍湖集團具備銷售及盈利能力持續增長，財務狀況穩健、融資成本低、資金充沛、土儲豐富等優勢，其商業運營、住房租賃、智慧服務等其他業務也為公司注入長期活力，為公司業績增長夯實基礎。

三、結語

從公司層面來説，在面對複雜多變的外部環境下，龍湖集團仍然保持穩步發展態勢，其各航道業務發展向好，並有優異的財務表現，尤其是在債務結構上、現金流上相比同行有明顯優勢，是民營房企裏難得的具備好品質和良好基本面支撐的優質房企。

從行業視角看，在越來越高的行業集中度下，行業洗牌與分化仍會加劇，在馬太效應下，頭部房企或許更具備搶跑型競爭優勢，未來房企是否具備較強的經營能力和財務管理能力仍然是關注重點，同時保持正確的經營戰略並過渡到新的發展模式上，尋求新的突破點也是可以關注的投資價值之一。