市場資訊

今日早盤，港A兩市房地產股、物業股漲幅居前。A股方面，中洲控股、中國武夷漲停，粵宏遠A漲近7%，南山控股、榮安地產漲超5%，陽光城、新華聯、西藏城投、濱江集團漲超4%。

港股方面，時代中國控股漲超15%，碧桂園漲漲超9%，融創服務漲超12%，旭輝永升服務、碧桂園服務漲超7%，新城發展漲7%，世茂服務漲近7%，時代鄰里、雅居樂集團漲超5%，中國金茂、SOHO中國漲近5%。

基本面來看，上半年，A+H股103家主流上市房企營收同比下降14.7%，較2021上半年下滑46.6個百分點；歸母淨利同比下降66.8%，較2021上半年下滑62.6個百分點。行業歸母淨利增速迎來近10年最大下行，主要由小型房企、民企虧損導致，大型房企和國企盈利表現相對穩定，行業盈利集中度創2012年以來新高。

24家重點物企合計實現營業收入848.4億元，同比增長34.5%，增速較2021年同期下降18.2個百分點；實現歸母淨利潤90.7億元，同比下滑4.6%，增速較2021年同期下降70.2個百分點。歸母淨利潤率由2021年上半年的15.1%下降至2022年上半年的10.7%，主要是由於綜合毛利率較去年同期下滑2.6個百分點至24.7%。

8月房企銷售延續弱復甦

政策層面，7、8 月以來多部門聯合出台各項措施，在一定程度上扭轉消費者預期，穩定行業大局。9月6日，鄭州市召開強力攻堅“保交樓”專項行動動員會，會上明確攻堅目標：即“確保10月上旬停工、半停工項目全面實質性復工”。

截至目前，鄭州市紓困基金工作專班組建了項目庫，初步確定了永威西郡、富田九鼎公館等8個項目作為首批意向項目，預計投資43億元；確保9月底前投放不低於50億，10月中旬前全部放款到位，快速緩解房地產企業和項目資金壓力，確保資金真正用於問題樓盤項目，推動實質性復工復產。鄭州市財政局要抓緊與鄭州銀行、中原銀行對接，儘快確定平台公司承接50億元專項貸款，各有關縣（市）區要抓緊對接，確保對建業、康橋、正商等5家頭部房企已經確認的53億元政府欠款於9月9日之前發放到位。

行業銷售上，8月行業銷售整體延續弱復甦態勢，頭部房企整體修復向好。據克而瑞，8 月 TOP100 房企銷售操盤金額為 6047.5 億 元，環比較上月基本持平，同比下降 37.34%，較上月同比-2.07百分比， 整體復甦態勢持續走弱。

具體來看，單月銷售金額排名前三的房企是保利發展、碧桂園、萬科地產，8月全口徑銷售額分別為 384.8、352、316.9 億元，同比下降 8.84%、52.69%、 38.61%，環比變動+16.54%、-8.57%、15.90%。

行業投資

從去年10月起，房地產行業就進入困難時刻，經過一年的時間行業不論是政策還是盈利都有所改善。天風證券認為，今年上半年房地產行業艱難尋底，盈利能力來到歷史低位；但分結構來看，部分優質龍頭、國企穿越週期、逆勢擴張。看好本輪行業供給側改革之後的行業格局改善，以及短期需求政策託底力度增長所帶來的alpha和beta共振機會，投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高槓杆、高週轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益於下半年的行業復甦。

銀河證券認為，政策更大程度的實質性寬鬆已經在途，房貸利率仍有下降空間，需求側政策演繹範圍加大，化解風險的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業局面大概率將迎來改善；土拍市場優質地塊比例加大，溢價率處於歷史低位，中長期來看，土地市場的良好環境將促使強信用房企盈利率先企穩。

個股層面，天風證券持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優質物管：碧桂園服務、招商積餘、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華髮股份、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

銀河證券建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科 A、保利發展、金地集團、招 商蛇口、濱江集團、龍湖集團。建議關注優質物業管理公司： 招商積餘、旭輝永升服務。