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黑石集團，新世紀華爾街之王，坐擁近萬億美元資產，全球最大的私募股權基金和資產管理公司。它在全球金融江湖呼風喚雨，不可一世。

黑石的老闆是史蒂芬.斯瓦茨曼，土生土長的猶太裔美國人。他給自己起了一個好聽的中文名——蘇世民。在中國，他名聲大噪，是因為2020年斥資610億元接盤潘石屹SOHO中國全部資產。

疫情幾年間，蘇世民做了一個大膽的決定，趁着氾濫低廉的美元大肆擴張房地產業務。2021年，黑石不動產管理規模一舉超過私募股權傳統業務，成為集團第一大核心資產板塊。2022年，不動產業務募集了335億美元，遠超過私募股權225億美元的募集規模。

一切美妙，原本以為可以繼續。但音樂突然戛然而止，似乎也早已命中註定。

01

擠兑風波

12月1日，黑石給客户致信稱，房地產收益信託基金（BRIET）12月只有佔淨資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金。而該基金贖回規則是每個月不超過淨資產規模的2%，單個季度累計不超過淨資產的5%。

這一舉措嚇壞了股票市場的投資者。當夜，股價一度閃崩12%，收盤仍大跌逾7%。最近16個交易日，黑石狂瀉28%。現價較歷史高峯也已經大幅暴跌44%，蒸發市值450億美元。

黑石經歷了一波擠兑，緊急出此下策。今年10月，投資者贖回資金申請高達18億美元，佔到公司淨資產規模的2.7%。雖然額度超標，但仍然100%履約。到了11月，更多投資者要求贖回，黑石遭遇困境，僅僅受理了43%的申請，總計13億美元。基金投資者愈發恐慌，12月贖回賣盤蜂擁而入。黑石招架不住，出現了流動性危機徵兆，贖回額比例從2%驟降至0.3%。

黑石自己也承認手裏可以直接動用的流動性資金並不多，僅僅93億美元。如果有需要，就得賣出手裏握有的90億美元的債券。

為了應對擠兑危機，黑石方面開始行動賣出不動產。12月2日，該公司宣佈，擬作價12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI，後者也持有這兩個拉斯維加斯知名地標的剩餘股權，收購後將全資擁有這兩個地標房產。

如果投資者繼續大規模撤資，黑石恐怕將面臨恆大一樣的遭遇。要知道，黑石房地產收益信託基金規模高達1250億美元，投資領域均是流動性極差的不動產，包括公寓樓、工業辦公園區、賭場、物流設施等等。

而從2017年成立以來，BRIET基金有輝煌的戰績——年化收益率高達13%，同時分紅收益率為4.4%。如此亮眼、如此穩定的業績表現，為何投資者會大規模擠兑呢？

在我看來，聰明投資者高位套現，落袋為安是一個尚佳決策。據黑石統計，今年以來，BRIET基金回報率高達9.3%，而同期公開交易的REIT指數下跌逾3%。另外，房地產信託基金同行Vangard旗下房地產ETF（VQN）今年總回報率為-13%。

BRIET基金不在交易所交易，其不動產定價與評估都是黑石自己説了算，存在資產淨值評估過高的風險。參照同行而言，BRIET基金表現確實太過於樂觀了。對於投資者而言，今年盈利還不錯，資產價格還被高估，不套現不離場，還等什麼呢？

當然，這並不是賣出基金的唯一核心理由。更為重要的是，在全球主流央行瘋狂加息的大背景下，全球房地產市場將迎來嚴峻考驗，房價下跌無法避免。

黑石遭遇的流動性危機，才剛剛拉開序幕。

02

樓市冰封

新冠疫情期間，歐美央行開展了超大規模的貨幣寬鬆政策。廉價的貨幣被瘋狂的印刷機不斷印刷出來，湧向各類金融資產以及實體領域，造就了史無前例的資產泡沫以及40年以來最高的全球大通脹。

房地產自然也會享受資本泡沫浴。據經合組織數據顯示，34個成員國的平均房價較2019年上漲35%。其中在2020年3月至2022年6月，美國房價驚人上漲42%。

泡沫狂歡，終究不可持續。通脹來勢洶洶，美聯儲帶領全球央行開始暴力加息。一年加7次，加息幅度可能會高達450個基點（12月預計50BP），疊加大幅縮表，貨幣緊轉彎程度創40年最快。

利率反轉大規模上漲，冰凍了美國房地產市場。

今年10月，美國購房者信心指數快速滑落至39，創下1980年代以來最低水平。房屋建築商也一樣，信心不足，幾個月之內被腰斬。11月，NAHB房地產指數僅僅只有33，接近2020年5月新冠封鎖時的最低點，低於2007年2月的水平。要知道，NAHB指數是美國房屋銷售以及整體支出的一個領先指標。指數高於50，表明房地產市場在擴張，低於50表明在收縮。

美國10月成屋銷售總數年化錄得443萬户，創2011年12月以來的新低，環比下降5.9%，為連續9個月下滑，創有史以來最長連跌紀錄，連跌週期甚至已超過2008年次貸危機時期。

另據國際房地產公司RE/MAX調查了美國53個都會區，10月全美房屋銷售總量環比下降了13.5％，同比下降了30.7％。報吿還指出，待售房屋比一年前增加了36.8％，房屋上市後平均要35天才能售出。

地產買賣雙方信心嚴重不足，成交量快速冷卻，亦是房價即將開始出現拐點下跌的重要信號。

今年9月，美國20個大城市房價綜合指數同比上漲10.4%，較前值13.1%下降2.7個百分點。環比來看，其中舊金山和西雅圖房價跌幅最大，均跌2.9%，拉斯維加斯下滑2.4%，鳳凰城跌幅為2.2%。

美國房價見頂下跌，錄得樂觀跌幅將會是絕大概率事件。據畢馬威首席經濟學家Diane Swonk預測，2023年美國的房價或將下跌15%。摩根士丹利則認為，美國房價調整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價指數將於2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國房價將由峯值下滑約10%。

為什麼會跌這麼多？

今年，30年期按揭貸款利率從年初的2.98%一路上揚至7.1%，創下2002年的新高。目前利率仍高達6.49%。這對於投資客以及剛需購房人羣均會是重大打擊。在高通脹的壓力下，明年美聯儲還將維持高利率水平較長時間，對房地產的巨大壓力不會鋭減。

2023年，美國經濟可能的深度衰退，也將重創房地產市場。

目前，美國經濟前瞻性指標製造業PMI、服務業PMI均已經持續數月滑落至50榮枯線以內。原油市場也正在真真切切反應全球經濟(包括美國)需求放緩的現實邏輯。目前，WTI原油期貨價格僅為74美元，再度創下年內新低。

金融指標上，2年期與10年期國債收益率近日倒掛幅度高達80個基點，創下1981年來最大的幅度。該指標往往被視為美國經濟衰退的相對準確的領先信號。1988年以來，倒掛現象大致發生了4次，也都引發了後來的經濟衰退與危機。

從各種數據以及邏輯推演來看，美國經濟將會在明年一季度開始迎來快速下滑。其實，我們從美國硅谷、華爾街的裁員潮也能端倪一二。巨擘集團們正為強化避險措施，同時也説明2023年的美國經濟可能會比預期差。

美國房地產市場會愈加冰封，將給黑石帶來更大的衝擊與麻煩。畢竟BRIET基金超過70%的資產投資於美國的西部和南部。

03

尾聲

海外樓市泡沫一個一個破裂。

在新西蘭，10月房價比今年1月峯值時下跌11%。在瑞典，9月房價也比3月時的峯值回落11%。在加拿大方面，9月份全國房價環比下跌3.1%，是自1999年有可追溯數據以來的最大單月跌幅。在韓國，10月全國公寓價格環比下跌1.20%，這是自2003年11月數據統計以來的最大月度跌幅，首爾公寓價格環比下跌1.24%，降幅超過整體，連續第9個月下跌。

牛津研究院最新一份報吿預測，加拿大房價可能下挫30%，新西蘭房價或下滑20%，澳州房價可能下降多達20%。這是2007-2008年最令人擔憂的樓市前景。

雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。當然，也包括在疫情期間大勢擴張地產業務的黑石集團。蘇世民已經年過7旬，經歷八次大危機而不倒。希望這一次重大流動性危機也能驚險過關。