住房租賃市場新規影響幾何？
本文來自格隆匯專欄：中信證券研究 作者：肖斐斐 彭博
從住房租賃市場新規徵求意見稿看，預計新規將有助於建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善配套金融服務，從而加快住房租賃金融市場規範發展，並促進房地產市場平穩健康發展。對銀行體系而言，正式稿發佈實施後，新規料亦將有助於增加合意資產供給，進一步改善房地產信用風險預期。
2023年2月24日，中國人民銀行、中國銀保監會就《關於金融支持住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》（簡稱“《徵求意見稿》”）公開徵求意見，本期投資觀察聚焦政策內容。
政策背景：加強和改善配套金融服務，加快住房租賃金融市場規範發展。
近年來，中央積極推進培育和發展住房租賃市場，但目前配套金融服務仍不完善。此次《徵求意見稿》發佈，一是建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善住房租賃市場發展金融產品和服務；二是加強和完善住房租賃金融管理，防範住房租賃金融風險，保障市場規範發展；三是憑藉培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展。
核心內容：拓寬融資渠道，加強風險管理。政策內容重點關注：
1）建立健全住房租賃金融支持體系。政策要求金融支持住房租賃要以市場配置為主，其中商業性金融要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則。在資金用途上，信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房，及住房租賃企業流動性和日常運營需求；資本市場側重於發展住房租賃投資長期融資工具。
2）信貸：從開發建設、閒置房屋轉化和經營三方面給予支持。① 開發建設：租賃住房開發建設貸款支持。加大對各市場主體新建、改建長期租賃住房開發建設貸款支持力度；② 閒置房屋轉化：租賃住房團體購房貸款。支持對企業、符合條件事業單位和專業化規模化住房租賃企業發放租賃住房團體購房貸款；③ 經營：住房租賃經營性貸款。住房租賃企業根據物業產權是否自有可享受不同的貸款條款，並可用於置換前期開發建設貸款。
3）多元化投融資渠道：從普通債券、創新債券和REITs等方面給予支持。① 普通債券：銀行供給端與企業融資端齊發力。一方面支持商業銀行發行用於住房租賃的金融債券；另一方面拓寬住房租賃企業債券融資渠道，優化債券發行流程，提高債券發行效率。② 創新債券：創新住房租賃擔保債券。住房租賃企業可將具有持續、穩定現金流的物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。③ REITs：穩步推進 REITs試點工作。優先支持國家政策重點支持區域以及人口淨流入的大城市開展 REITs 試點。
4）加強和完善住房租賃金融管理。一方面主要規範各項融資真實投向住房租賃市場，切實防範資金挪用、套現等風險；另一方面防範住房租賃金融風險，規範融資主體管理，加強對住房租賃企業的運營管理、財務狀況、資金用途等情況的監控。此外政策提出建立住房租賃金融監測評估體系，評估相關政策導向效果。
政策影響：將推動住房租賃市場規範發展，促進房地產市場平穩健康發展。
1）助力住房租賃市場加快發展。根據徵求意見稿，我們認為發佈後，新規將建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善配套金融產品和服務，多措並舉拓寬住房租賃融資渠道，有望解決住房租賃市場資金需求規模大、期限長的難點。
2）保障住房租賃市場規範發展。新規將通過加強和完善住房租賃金融管理，既防範資金挪用、套現等風險，又規範融資主體管理，切實防範住房租賃金融風險。
3）促進房地產市場平穩健康發展。新規一方面有望盤活市場存量閒置房屋，助力房企去庫存從而改善現金流；另一方面為參與住房租賃市場的房企拓寬融資渠道，共同促進房地產市場平穩健康發展。
銀行影響：料將增加合意資產供給，改善房地產信用風險預期。
從貸款屬性看，住房租賃市場貸款整體呈現長期穩定的特徵，而在政策支持背景下，隨着住房租賃市場發展成熟，貸款定價亦有望逐步市場化，在當前市場資產風險收益格局下，住房租賃信貸有望成為銀行合意資產，並且考慮到新規徵求意見稿提及支持商業銀行發行用於住房租賃的金融債券，屆時政策支持下銀行存在獲得優惠資金來源的可能性。此外正式稿頒佈後，新規有助於促進房地產市場平穩健康發展，從而繼續改善房地產信用風險預期。
風險因素：
宏觀經濟增速大幅下行，銀行資產質量超預期惡化。
投資觀點：
從住房租賃市場新規徵求意見稿看，預計正式稿發佈後，將有助於建立健全住房租賃金融支持體系，加強和改善配套金融服務，從而加快住房租賃金融市場規範發展，並促進房地產市場平穩健康發展。對銀行體系而言，預計新規發佈實施後亦將有助於增加合意資產供給，進一步改善房地產信用風險預期。板塊投資看，春節後回調反映市場對於地產信用修復邊際變化預期的走弱，目前開始進入預期穩定階段。我們認為，基於資產質量拐點的中期修復邏輯，強於基於資金面變化的短期博弈邏輯，板塊當前具備較強配置性價比，建議穩步配置行業。
注：本文來自中信證券2023 年 2 月 27 日已經發布的《住房租賃市場新規影響幾何？》
分析師：肖斐斐 S1010510120057 彭博 S1010519060001
