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地政总署推出的东涌市地段第45号地皮将於本周五(16日)截标，美联测量师行董事林子彬表示，虽然东涌区商业地皮供应有限，但由於市场对非核心商业区地皮需求未见殷切，加上项目位置偏远及规模庞大，故入标反应料未会太踊跃，难与近期推出的住宅用地的入标反应相提并论，并不排除存在流标风险。若以每尺楼面地价约3,500元计算，估值约44.15亿元。

林子彬称，是次推出的东涌商业用地，地皮积约13.28万平方尺，可建楼面约126.13万平方尺，项目位处填海区，与东涌市中心有一段距离，虽然邻近未来拟兴建的东涌东站，惟该车站计划於2029年才启用，区内发展有待成熟，故属长远投资。此外，项目约9成楼面属写字楼发展，在目前的营商环境下，工商铺市道受压，故商业项目投资料趋保守，而且目前市区亦不乏商业楼面及土地供应，故东涌区的商业用地竞争力及潜力亦不及市区。

事实上，市场对非商业核心区的商业用地反应一般，例如过去在非商业核心的启德区商业用地市场反应便远逊住宅用地，加上是次项目发展规模庞大，区内的商业项目发展未见成熟，故项目招标反应料具一定考验。此外，值得留意，发展商於区内的商业发展项目经验较少，而且需求有限，预期入标的以大型发展商或财团为主，由於竞投发展商需衡量投资风险，预期出价不会太进取。