本文来自格隆汇专栏：克而瑞地产研究，作者：克而瑞研究中心
近日，据网络消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
据了解，早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”：
1）拿地销售比不超过40%；
2）近三年经营现金流是否连续为负。
其中就提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。
近期因网传某房企被监管部门排查的消息，“拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。
我们认为，在投资端的全面约束，将加速房企降杠杆的进程，也会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。
短期来看，对上半年拿地积极企业影响较大，尤其是部分国企、央企及龙头房企。但长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于优质土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。
投资与销售挂钩，稳地价同时降杠杆
自2020年下半年以来，房企融资的“三道红线”、房贷集中度管理制度相继落地，这两大重磅政策在一定程度上重塑了房地产行业的新格局。
截止至2021年6月末，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。
房企方面，99家典型上市房企总有息负债规模增速在“三道红线”出台后更是断崖式下跌。其中，有28家房企的总有息负债同比呈现下降，有32家同比增速不高于15%，两者占比达约61%（2019年该比例为54%）。可见，越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。
近日，据网络消息称，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
事实上，早在2020年8月23日央行和住建部官网就曾联合召开房地产企业座谈会，公布了“三道红线”外的“二条辅助红线”，其中就包括拿地销售比不超过40%这一条。
目前来看，针对企业投、融两端的调控力度在持续加强，落地性也在不断提升。
从消息本身来看，把投资与销售挂钩，一方面，倒逼房企主动降杠杆，切忌以企业杠杆率进一步高企为代价，博取更高的销售业绩增长。另一方面，严格约束房企融资、投资行为，引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。
我们认为房地产信贷政策或将持续收紧，推动金融、房地产和实体经济均衡发展。可以期许的是，房企融资的“三道红线”将持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。
全面约束房企拿地投资行为，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，促使房地产行业真正回归制造业，并将更多优质的土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。
与此同时，狠抓落实房贷管理，严控个人按揭贷款额度及投放节奏，房贷利率大概率将趋势性上移，并强化信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、用贷等资金违规流入房地产市场。
上半年百强拿地销售比超40%仅占两成
从房企买地金额不得超年度销售额40%这一要求来看，对目前行业整体影响较为有限。
克而瑞统计，2021年1-6月百强房企在双集中供地带动下投资积极性虽然显著回升，平均拿地销售比达到0.3，但各梯队的平均拿地销售比仍均低于0.4。尤其31-50强、后50强的平均拿地销售比甚至未到0.3，而拿地积极性最高的21-30强房企平均拿地销售比仅为0.37。
以此来看，新规要求的拿地金额不得超过销售额40%，实际上对于行业整体影响并不大，回顾2018-2020年，百强房企的平均拿地销售比分别为0.38、0.34和0.3，均未达到0.4，新规留给大部分房企拿地的空间仍较充裕。
图：2021年1-6月各梯队房企拿地销售比
图：2018-2021年上半年百强房企拿地销售比
从上半年百强房企具体的拿地情况来看，拿地销售比超过0.4的占24%，主要包括两类房企：一是规模较大的国企、央企，此类房企融资能力强、现金流实力雄厚，在首轮22个城市集中供地中表现突出，在核心城市竞得不少高总价地块导致拿地销售比较高；
另一类则是区域深耕型的规模房企，尤其深耕长三角、珠三角的房企，在杭州、广州、深圳等城市均积极补仓。目前来看，2021年仍将有两轮集中供地，这些房企需要加强销售，把握投资节奏和力度。
未来土地资源或向头部房企倾斜
值得注意的是，此次被重点提及的买地金额不得超年度销售额40%一项，包括通过收并购方式获地的支出，这对中长期行业格局而言主要有两方面的影响。
第一，是将投资金额必须控制在销售额的4成以下，则房企销售和投资的关联进一步密切，销售成为房企能够积极拿地的前提。这样一来，销售、去化能力强的房企则更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好，而去化能力弱的房企则拿地受到限制，对行业而言属于良性循环。
第二，未来行业格局进一步稳定，规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。首先销售金额的40%用于拿地，硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制。
如，千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而对于中小房企而言，可能年销售额都不足400亿元，拿地金额不得不同比例缩减，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大，中小房企的“逆袭”难度更大。
整体来看，严格落实买地金额不得超年度销售额40%的规定，短期会对上半年拿地积极的房企产生一定的影响，此类房企在下半年投资中需要谨慎把握销售与新增投资的比例；反之，对于上半年规模房企中拿地谨慎的房企而言，在尽量不踩“三道红线”基础上，或许将迎来短暂的拿地窗口期。
从土地市场来看，在上半年投资积极的房企被限制拿地的情况下，下半年的集中供地竞争激烈程度或将有所下降，房企在拿地的时候不仅要考虑成本，还需要控制投资力度，对房地产市场的长久平稳运行大有益处。
未来随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。可以预见的是，在销售端，抓回款、稳现金仍是首要任务。投资端，合作拿地、联合开发比例将进一步增加，而回报高、周期长的旧改等模式将成为部分房企“杀手锏”。
