本文來自格隆匯專欄：克而瑞地產研究，作者：克而瑞研究中心
近日，據網絡消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲地的支出。
據瞭解，早在2020年8月23日央行和住建部聯合召開房地產企業座談會就已經披露了“二條輔助紅線”：
1）拿地銷售比不超過40%；
2）近三年經營現金流是否連續為負。
其中就提到若是拿地金額佔比>40%, 將會被逐層穿透説明購地資金來源、相關銀行賬户信息、支付憑證等。
近期因網傳某房企被監管部門排查的消息，“拿地銷售比不超過40%” 這一標準開始被重點關注。
我們認為，在投資端的全面約束，將加速房企降槓桿的進程，也會對接下來第二、三批集中供地產生巨大影響。
短期來看，對上半年拿地積極企業影響較大，尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長遠來看，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，有利於優質土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產行業新格局。
投資與銷售掛鈎，穩地價同時降槓桿
自2020年下半年以來，房企融資的“三道紅線”、房貸集中度管理制度相繼落地，這兩大重磅政策在一定程度上重塑了房地產行業的新格局。
截止至2021年6月末，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個、0.2個百分點。
房企方面，99家典型上市房企總有息負債規模增速在“三道紅線”出台後更是斷崖式下跌。其中，有28家房企的總有息負債同比呈現下降，有32家同比增速不高於15%，兩者佔比達約61%（2019年該比例為54%）。可見，越來越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。
近日，據網絡消息稱，被納入“三道紅線”試點的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。
事實上，早在2020年8月23日央行和住建部官網就曾聯合召開房地產企業座談會，公佈了“三道紅線”外的“二條輔助紅線”，其中就包括拿地銷售比不超過40%這一條。
目前來看，針對企業投、融兩端的調控力度在持續加強，落地性也在不斷提升。
從消息本身來看，把投資與銷售掛鈎，一方面，倒逼房企主動降槓桿，切忌以企業槓桿率進一步高企為代價，博取更高的銷售業績增長。另一方面，嚴格約束房企融資、投資行為，引導企業理性拿地，避免不惜成本地高價搶地，嚴重擾亂房地產市場秩序。
我們認為房地產信貸政策或將持續收緊，推動金融、房地產和實體經濟均衡發展。可以期許的是，房企融資的“三道紅線”將持續發力，嚴控房企有息負債規模，倒逼房企降槓桿。
全面約束房企拿地投資行為，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，促使房地產行業真正迴歸製造業，並將更多優質的土地資源向頭部房企傾斜，強化房地產行業新格局。
與此同時，狠抓落實房貸管理，嚴控個人按揭貸款額度及投放節奏，房貸利率大概率將趨勢性上移，並強化信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、用貸等資金違規流入房地產市場。
上半年百強拿地銷售比超40%僅佔兩成
從房企買地金額不得超年度銷售額40%這一要求來看，對目前行業整體影響較為有限。
克而瑞統計，2021年1-6月百強房企在雙集中供地帶動下投資積極性雖然顯著回升，平均拿地銷售比達到0.3，但各梯隊的平均拿地銷售比仍均低於0.4。尤其31-50強、後50強的平均拿地銷售比甚至未到0.3，而拿地積極性最高的21-30強房企平均拿地銷售比僅為0.37。
以此來看，新規要求的拿地金額不得超過銷售額40%，實際上對於行業整體影響並不大，回顧2018-2020年，百強房企的平均拿地銷售比分別為0.38、0.34和0.3，均未達到0.4，新規留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。
圖：2021年1-6月各梯隊房企拿地銷售比
圖：2018-2021年上半年百強房企拿地銷售比
從上半年百強房企具體的拿地情況來看，拿地銷售比超過0.4的佔24%，主要包括兩類房企：一是規模較大的國企、央企，此類房企融資能力強、現金流實力雄厚，在首輪22個城市集中供地中表現突出，在核心城市競得不少高總價地塊導致拿地銷售比較高；
另一類則是區域深耕型的規模房企，尤其深耕長三角、珠三角的房企，在杭州、廣州、深圳等城市均積極補倉。目前來看，2021年仍將有兩輪集中供地，這些房企需要加強銷售，把握投資節奏和力度。
未來土地資源或向頭部房企傾斜
值得注意的是，此次被重點提及的買地金額不得超年度銷售額40%一項，包括通過收併購方式獲地的支出，這對中長期行業格局而言主要有兩方面的影響。
第一，是將投資金額必須控制在銷售額的4成以下，則房企銷售和投資的關聯進一步密切，銷售成為房企能夠積極拿地的前提。這樣一來，銷售、去化能力強的房企則更有底氣拿地，對那些產品力強、受市場認可度較高的房企來説實則屬於利好，而去化能力弱的房企則拿地受到限制，對行業而言屬於良性循環。
第二，未來行業格局進一步穩定，規模房企強者恆強，中小房企的“逆襲”難度更大。首先銷售金額的40%用於拿地，硬性控制了房企規模擴張的速度，即使是頭部房企、現金流充裕的國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。
如，千億規模的房企每年可花400億拿地，而對於中小房企而言，可能年銷售額都不足400億元，拿地金額不得不同比例縮減，中小房企和規模房企之間的差距會進一步加大，中小房企的“逆襲”難度更大。
整體來看，嚴格落實買地金額不得超年度銷售額40%的規定，短期會對上半年拿地積極的房企產生一定的影響，此類房企在下半年投資中需要謹慎把握銷售與新增投資的比例；反之，對於上半年規模房企中拿地謹慎的房企而言，在儘量不踩“三道紅線”基礎上，或許將迎來短暫的拿地窗口期。
從土地市場來看，在上半年投資積極的房企被限制拿地的情況下，下半年的集中供地競爭激烈程度或將有所下降，房企在拿地的時候不僅要考慮成本，還需要控制投資力度，對房地產市場的長久平穩運行大有益處。
未來隨着槓桿紅利消失，擁有充裕土儲的房企投資調節靈活度更大，致力於精益化管理的房企有望脱穎而出。可以預見的是，在銷售端，抓回款、穩現金仍是首要任務。投資端，合作拿地、聯合開發比例將進一步增加，而回報高、週期長的舊改等模式將成為部分房企“殺手鐗”。
