本文來自：深圳樓市熱線，作者：10萬+小分隊

深圳剛剛又向樓市和相關領域出手了，這次主要是與房價密切相關的學區！

今天（8月1日），深圳市人大常委官網公示了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》（以下簡稱意見稿），這份條例關乎深圳特區社會建設方向，意義十分重大。

既然是條例，那麼它是一條地方法律，大家知道深圳具有地方立法權，所以此次是深圳市人大常委徵求的意見稿，規格很高。

條例首次將房地產調控納入立法，在提及“穩樓市”相關政策同時，於開篇大篇幅文字提及“教育優先”，未來將以“全面落實大學區制”、“加快公辦高中建設”、“引導私立學校地位”等組合方案緩解教育資源矛盾問題。

特別是條例中“大學區改革”的條款，被外界解讀爲針對深圳學區房“史上最全、最強”管控，如果都落地實施，不亞於一場全面的降維打擊。

@深圳樓市熱線從身邊的業內人士瞭解到，這次深圳自下了決心增大住宅供應之後，開始從“教育平權”入手，這也是深圳對近年來大學區制改革試點的一個總結，現在是到了全面鋪開的時候了。

我們來看一下這些大招將如何影響房價：

1、全市推行大學區制；

2、健全優質教育資源共建共享機制；

3、加快公辦普通高中建設，引導民辦學校建設；

4、建立普高與中職學校學籍互轉等機制。

今天，官方媒體《深圳特區報》也在A1頭版上報道了這個重要的新聞，標題更是以“推行大學區”爲側重點，附標題將此條例比喻爲社會建設“基本法”。

我們知道只有香港有特別行政區基本法，深圳的這個社會建設“基本法”，具有綱領性意義，放在全國一線城市中都不多見，也表明了深圳在完善社會建設方面要先行示範的決心。

對比之下，困擾深圳多年的教育資源不平衡、房價高企問題，都將被納入社會建設中一一得到解決。

集教育與房地產市場矛盾於一身、讓家長們又愛又恨的學區房，自然要被重點整頓。

今年7月，深圳各個學區小區剛剛迎來一次“查實際居住”的嚴格覈驗，而今天橫空出世的“大學區制”，更是讓許多學區房業主看了會瑟瑟發抖：

“市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式。”

這句話含金量非常高，“應當”兩個字反映出，接下來深圳各區落實大學區制已是很明顯的風向，給深圳的高價學區房下了最後的通牒：

隨着全面實行大學區制的時代來臨，學區房價值或將遭重錘，未來想買學區房的人要提前注意了！

推行“大學區招生與辦學管理模式”，根據實踐，意味着一套商品房可以對應多所學校，家長們填報志願後並通過抽籤、積分排名等方式入學，區別於一個學區就近對應一所學校的“單校劃片”模式。

由於大學區制有利於弱化學區房與單個學校的強綁定關係，從而避免出現高價學區房。

因此，目前包括深圳在內，北京、成都、西安等不少城市試點或推廣。

不過，雖然深圳最早於2015年開始推行大學區制，但至今還處在在試驗階段，大部分優質學區不可共享，整體機制還有完善的空間。

然而，從大學區的就學規則來看，深圳各區沒有統一的標準。

福田、龍華，雖然部分區域實行了大學區制，但原地段所屬學校和單校區劃片可以加分，並不是完全意義上的大學區；而南山、坪山、鹽田的大學區，則實現了大學區內機會均等。

今年龍崗、龍華兩區調整了大學區制方案。龍崗涉及街道範圍不少，旨在擴大學區並緩解學位不均的問題，但仍強調以就近原則；龍華則提高了部分小區與優質學位的強綁定關係。

從大學區分佈來看，過去多集中在非核心區。2016年，南山集中在西麗片區，福田大學區則位於福田南和梅林片區。

近年來，“嚴禁炒作學區房”已經成爲高頻詞。在樓市炒作風氣嚴重的深圳，一些熱點片區的房價，背後大多與學位、學區炒作、拉動有關。

就連一些偏遠地區，比如沙井、光明，一旦有名校分校或合作辦學利好加持，就被市場或人爲炒作，房價雞犬昇天，有的小區業主掛牌價格已經超過市區核心片區的房價，從而加劇了學位供應不足的矛盾。

不過，風向變得很快。上海、北京出手了。

今年3月16日，上海面向全市出臺高中錄取制度改革，提出“名額分配綜合評價錄取”。

有業內分析認爲，未來上海優質高中的六成左右學生都是以分配的方式入學，使得優質初中學區房、小學學區房含金量下降。

去年北京教育資源最爲集中的西城區，由於學位緊張，出臺了“新入戶家庭實行多校劃片入學”的方案，今年不少家長反映出現孩子無法就近入學的情況，引發廣泛討論。

如果無法就近入學，高價學區房便失去了“唯一性”的價值，市場必然受到衝擊。

上個月，新華社背景微博“俠客島”還就北上深等地學區房降溫點名了深圳後海某高價學位房小區。

從今天的條例意見稿內容可以看出，深圳的學區房大整頓，已經蓄勢待發。“大學區”制的落實，關係到大城市教育平權、房地產市場穩定等，和近期國家大力鼓勵“三胎”政策息息相關。

除了推行大學區招生和辦學管理模式之外，有兩條值得我們高度重視：

1、建立義務教育學校教師交流制度；

2、優化高中建設管理模式，加快公辦普通高中學校建設；建立普通高中與中職學校課程互選、學分互認和學籍互轉機制。

第一個我們的理解是：

落實名校教師交流，僅僅名校集團化是不夠的，有的還會造成名校教師資源的內卷，讓名校教師走出名校纔是方向；

第二個我們的理解是：

造成深圳中考擠獨木橋、家長焦慮雞娃的源頭之一，是深圳高中嚴重不足。這兩年來深圳已經下在拼命蓋公辦高中，相信在十四五期間高中不足問題會得到一定緩解。

“建立普通高中與中職學校課程互選、學分互認和學籍互轉機制”這一條，容易被很多忽略，特別是“學籍互轉機制”，意味着中職學生或有機會參加高考。這樣同樣也解決了“只有高中才能考大學”這一條路走。

以後高中不稀缺了，那學位還繼續貴嗎？

參考其他城市，並結合實際情況，我們看到未來深圳大學區制落實方案已經比較清晰：

1、由非過去的核心區試點，改變爲名校學區試點，再到全面推廣；

2、按第一志願優先錄取原則，以抽籤或搖號方式入圍，百花等重點區域弱化就近原則；

3、配合增加學位供應、名校集團化趨勢，基本實現各區教育均等。

總之，深圳解決教育和房價捆綁的問題，已經到了非常迫切的時候，再也不是說說而已。

這些對於學區房而言，構成重大利空。

今天發佈的條例意見稿中還有關於住房保障方面的內容：

“住房保障方面，完善二手住房合理價格引導機制、加大公共住房用地供給、穩地價、穩房價、穩預期。”

深圳在2月8日發佈的二手房參考價新政被業內譽爲“一次創舉”，一舉擊破了房價堅挺的神話，對全國樓市調控起到很好的示範作用。

不僅要不合理的高房價進行“參考指導”，深圳還計劃對高房租進行價格指導。

“市住房建設部門應當依法規範租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控”。

這意味着，未來深圳還將建立“房屋租賃參考價格制度”。